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新增房源岁末狂奔 上海楼市淡季不淡？
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年12月15日 09:05 http://www.china-cbn.com
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江水
本周（12.6~12.12）在大量新盘上市和花旗银行旗下的某一基金高价收购“漕河景苑”2幢楼的推动下，上海楼市短期回暖，淡季走出了“量价齐升”的反常行情，本周的成交均价再次被拉高到万元以上。
据天天房展网（ttfz.net）研究中心监测的数据显示，本周上海商品房共成交3728套，总成交面积达41.11万平方米，环比上涨6.2%；商品房成交均价达到10387元/平方米，一周内就大涨了7.8个百分点。
增量与成交背道而驰
天天房展网监测的资料显示，在经历了前几周的低供应量后，上海新盘供应量出现了爆发性增长：本周新增供量环比大涨69%，总量达到46.47万平方米，一周内共有30个新盘上市，比上周多了11个。其中，新增住宅楼盘就有28个之多，新增供应面积达42.51万平方米，更是比上周暴增136%！在这些新上市的楼盘中，除少数在前期比较热销的楼盘继续推出新房源外，多数则是积压了较长时间的地段差、交通不佳的楼盘。这些楼盘长期销售不畅，在近期房地产宏观调控趋紧、银根紧缩的情况下，开发商资金回笼的压力大增，年终集体大规模推盘也就见怪不怪了。
但本周新上市的房源优势并不突出，成交量并没有跟着大幅上升，若除去“漕河景苑”整体出售1.68万平方米的影响，本周成交量只有39.42万平方米，与上周基本相当。也就是说，本周新上市的楼盘多数销售业绩不佳，并未如开发商所愿——成交放量！
中环线内成交比重上升、别墅成交放量共推房价高企
别看本周量上表现平平，但房价却出现了7.8%这样的不小涨幅。这其中虽然有“漕河景苑”整体出售的影响，但以该盘的价格和体量，并不足以对上海楼市总体均价带来如此之大的影响。仔细分析本周楼市成交特点，可以发现有两个主要元素导致本周房价上涨，这也是近期房价一直维持高位的主要原因：
其一，中心城区尤其是中环线以内的楼盘近期成交放量，而外环线以外的中低价格楼盘成交萎缩。近期以来，位于中环线以内的尚诚国际苑、水木年华花园、淡水湾花园、耀江花园、万科新里程等优质楼盘频频受到市场的热捧，单个楼盘单周成交六七十套屡见不鲜，价格多在万元以上，甚至2万~3万元/平方米。本周同样是位于中环线以内的“漕河景苑”被外资整体收购，单价近13500元/平方米。而位于外环线以外的广大区域，成交面积占全市的比重逐周萎缩，近几周以来一直处于50%以下，是楼市近期处于高位的主要原因。
另一方面，2003、2004年楼市高峰期拿地的别墅楼盘，近期纷纷上市，随着上海城市发展的不断推进，交通不断改善、生活配套设施逐步完善，给别墅房源热销带来诸多的利好，因此别墅也是近来热销产品之一，其中尤以闵行马桥的中房森林别墅、闵行华漕的万科红郡、松江佘山的佘山三号、嘉定南翔的金地格林风范城以及南汇周康的翠廷别墅为甚，取得不错的销售业绩，对上海楼市均价的促进作用明显。
房价高企和外资不断收购，多少是开发商拒不降价的主因之一，但面对大批新盘上市竞争加剧、外资只看中少部分优质潜力楼盘的压力下，不给予购房者更多的优惠，以期达到心理预期，绝大部分购房者持币观望还将继续，持续与开发商较劲。若真如此，相信开发商这个年并不怎么好过。
近期，不少楼盘降价促销的消息不时见诸报端，但愿这只是个序幕。
(天天房展网（www.ttfz.net）研究中心分析师)
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