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中心商圈突起、郊区放量 沪商铺差异发展加剧
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文章来源：新闻晚报 日期：2006年12月11日 10:59 http://www.china-cbn.com
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商铺市场的投资前景普遍被世人看好，但是其进入的专业门槛相对较高。街铺、超市卖场、SHOPPINGMALL内商铺、主题商业街、大型专业市场，各类产品逐渐呈现不同的发展脉络。
郊区供应成交攀升
据相关机构统计，上海市10月共计批准预售商业项目13个，较上月减少4个，批准预售商业物业面积97750.01平方米，与上月相比小幅下降，降幅为3.7%；与去年同期相比，新增商业项目的个数持平，新增商业面积则下滑30.8%。
从新增商业项目的区域分布上看，研究期内批准预售的13个商业物业项目中，有3个位于闵行，3个分布在宝山，2个位于奉贤，2个地处金山，其余三个分别位于青浦、浦东、普陀地区。
浦东、松江、南汇的成交商业面积在19个区县中位列前三，三区本月商业物业的成交量仍旧都保持在20000平方米以上，在全市商业物业总成交面积中所占比重依次为21.7%、16%、14.4%。其中，浦东、松江的商铺成交面积较上月有所增加，排名分别上升至第一、第二位；南汇的商铺成交面积较上月明显减少，排行也由上月的首位下降至第三。
副中心商圈租金连涨
五角城和中山公园的城市副中心地位确立后，商业发展势头迅猛。尤其是五角场地区，小单元商铺租金最高达到40元/天/平方米，比去年同期翻了一倍。同时，五角场周边商铺的租金连年上涨，即使是靠近一些项目施工现场的商铺，日租金也达到32元/平方米，已经接近市中心南京西路和豫园的租金。
中心区域内，以静安南京西路租价增幅最大，已经到45-60元/平方米/天，达到了上海都市商业中心级的租金水平。从社区商业街来看，早期开发的居住区如古北、彭浦，由于商业设施配置不够，而导致紧缺型的租价上升，个别极端租价达到30元/平方米/天，而在新开发的居住区，尤其是投资型住宅区内，实际居住率低，人气不足而造成商铺租价拉升有限，有些区域还出现了负增长。
大卖场增长率创十年最低
根据上海连锁经营研究所的调查，2006年1至9月，上海全市共开设大型超市（大卖场）10家，关闭2家，净增长8家，目前全市大卖场的数量达123家，仅比2005年年末微增6.96%，创申城大型超市自1996年以来的最低增长率。
中瑞研究机构认为，造成上海大型超市发展低增长率的原因是，内环线内和内外环之间大型超市的布点已经相当密集，进一步发展的市场空间有限；大型超市在上海已进入激烈竞争阶段，各大公司经营压力巨大，因此在投资开店上都持谨慎态度；上海大型超市的店铺发展一般都与城市老区动迁和商业地产的兴建密切相关，2006年这两个促使大型超市发展的因素已起变化，2006年是上海大型超市遵循城市发展客观规律上的“小年”。
知名商铺专家姜新国认为，中国的商业地产市场是一个差异化的市场，总体特点是发展不平衡；具体表现为局部过剩而部分地方还缺少商铺，2005年全国商业地产的空置量达23.6%就说明这种不平衡的特点。
既然是一个不平衡的市场，那就必须在差异市场中找投资机会，具体的方法就是给区域市场做B超，看看区域空间中消费基数和成长性。当今商铺市场亦是如此，把握“差异中找机会，空间中找位置”的规律，去投资商业地产，那么风险就会小一些。
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| 撰稿人：王巍立 |
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