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广州再推两"双限"地块 新规则考验开发商
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年12月08日 08:44 http://www.china-cbn.com
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张艳红
广州科学城的两宗地块出让方式可谓在全国开创先例，因此，得到国家建设部的密切关注，极有可能成为在全国推广“双限双竞”做法的示范
广州的土地市场从来不缺乏创新。就在此前不久白云区金沙洲地块成功实现“双限双竞”拍卖之后，广州针对此类出让方式的第二次探索又即将启动。
日前，广州市开发区土地交易中心挂出的出让公告显示，位于该地区中心区域的KXC－H3、H4两地块将在12月11日至明年1月23日期间，通过招标的方式公开出让。跟上一次不同的是，这两块地的出让不但限制了户型、最高房价，而且还限制了销售对象以及建筑材料。这意味着，开发商在地块上的自主权进一步减少，可供操作的空间也更为有限。
示范意义
昨日，广州市国土局有关负责人专门就开发区KXC-H3、H4地块的招标方式进行说明。该负责人表示，从金沙洲地块的拍卖，到此次科学城地块的招标，以及增加销售对象和建筑材料等方面的限制，实际上都体现了我们处于尝试探索阶段。但是从广州走出的第一步到现在的第二步，也说明出让地块的方式在一步步的深化。
事实上，九部委十五条出台以来，广州一直在进行有关落实中央宏观调控、改善住房供应结构的研究，其中最为核心的正是“什么样的房子供应给什么样的人？应该在什么样的价格水平？”这一问题。
此前，广州已经成功走出了“双限双竞”的第一步，当时有业界担忧销售对象以及建筑质量等问题，而即将推出的第二批地块便体现了广州市国土部门在中低收入人群住房保障问题方面的探讨。
限制广州市户口首先是基于防止外来资金炒房的风险，同时也落实本地区人口的住房保障问题。至于中低收入人群如何界定，此类房屋二手流转中如何防范炒作等，则有待相关部门的进一步研究。
广州科学城的两宗地块出让方式可谓在全国开创先例，因此，得到国家建设部的密切关注，极有可能成为在全国推广“双限双竞”做法的示范。
事实上，广州市开发区此次推出的两宗地块比此前出让的金沙洲地块更早酝酿“双限双竞”。今年8月3日，该地块第一次挂牌之时，就因为全国首次提出“限房价”而备受业界关注。但由于当时市场上对6000元/平方米的最高房价存有争议，导致该地块的出让两次延期。
开发区国土部门有关人士则透露，推迟出让最主要的原因在于来自中央的关注。由于此前没有过限房价拍卖土地的先例，因此在地块出让之前，需要取得国家建设部门的认可，而建设部也有意让这两宗地块的出让成为全国同类土地出让的“范本”，因此，广州市国土部门对此方式也非常审慎。
在经过4个月的调整之后，这两宗地块新的出让条件已经远远比第一次更为苛刻，规定也更为详尽，而出让的方式也由原先的拍卖改为招标。
新规则考验开发商
新的出让公告显示，两地块需要遵循新的规划要求，即90平方米以下户型需占据总套数的90％，而90平方米以下住房的最高销售价格不得超过6000元/平方米。如果开发商在90平方米以下房屋的销售过程中超过6000元的最高限价，或者恶意囤盘、哄抬价格者，均会受到相应处罚。
除此之外，出让公告还对销售对象以及使用的主体建筑材料进行了限定。在销售对象方面，拥有广州市常住户口、中低收入家庭以及区域内的征地拆迁户，在获得有关部门的审核确认后，有权优先购买，每户限购一套房。
更为值得关注的是，此次出让还特别限定了主要的建筑材料。在此前金沙洲“双限双竞”地块出让之时，不少业内人士及开发商指出，如果不对建筑质量进行限制，极有可能导致开发商追求利润的同时牺牲建筑质量。显然，广州市开发区国土部门的此次尝试，正是为了填补建筑质量上的漏洞。
在户型、房价、销售对象以及建筑材料四个核心内容的约定下，开发商后期的开发经营行为无疑被最大程度地限制，成为名副其实的“戴着镣铐跳舞”。对此，广州市某房地产集团负责人评论，这种方式已经相当于“政府定制”，开发商只是承接加工和销售工序。
而参与制定上述两地块出让规则的广州建筑工程监理有限公司总经理张志华也明确表示，此次开发区两地块的出让规则，远远比第一次金沙洲地块更为复杂，而这对拟参与竞标的开发商而言，则是更大的考验。
发展商对于此次如此详尽细致的土地出让规定显然是始料不及。某近期在全国各地频频拿地的大型房地产开发集团相关人士便透露，尽管该集团快速圈地的目标不会改变，但是是否会参与上述两宗地的角逐，也仍然有待进一步考量。
毕竟，在这么多的限制当中进行开发，这对政府监管部门来说是第一次，对于追求利润的开发商而言，同样是第一次。
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