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北京广渠路36号开标 城开城建26亿收入囊中
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年12月01日 08:48 http://www.china-cbn.com
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在呼声越来越大的天价地预言中，政府杜绝天价地的决心亦更坚定 本报摄影记者/王晓东
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自去年下半年开始，及至今年年底，广渠路36号地一直被认定为北京市新地王，受人礼遇了很久。但历史仿佛开了一个玩笑。命运多舛的广渠路36号地除了可能刷新北京土地总价的历史纪录外，与面积最大、单价最高等多项桂冠无缘
王芳洁
昨日上午，北京市土地储备中心网站上悄然挂出一则公告：北京城市开发集团有限责任公司、北京城建兴华地产有限公司联合体以26亿元竞得朝阳区广渠路36号住宅及配套用地的国有土地使用权。
尽管36号地的总价的确达到了北京有史以来的最高水平，比去年清河地王更多出0.2亿，但按照可销售面积计算，36号地的楼面地价仅为5939元/平方米。低于此前刚刚出让的四惠桥东北侧地块，该幅由金地集团竞得的地块，楼面地价为7389元/平方米。
无论从开发实力而言，还是投标价格，城开城建为何能够屏开雀选，记者在发稿前还不能确定。但价格之低，令所有市场人士大跌眼镜。
群雄逐鹿
根据北京市土地储备中心网站公布的信息，参与广渠路36号地投标的企业分别是上海、北京世茂房地产有限公司等联合体；广东珠江投资有限公司、北京合生绿洲房地产开发有限公司、合生创展集团有限公司联合体；金融街控股股份有限公司；恒基（中国）地产有限公司；华人置业集团、爱美高房地产（成都）有限公司；北京城市开发集团有限责任公司、北京城建兴华地产有限公司；北京北辰实业股份有限公司；华润股份有限公司、华润置地（北京）股份有限公司；中海地产股份有限公司；广州富力地产股份有限公司；国浩房地产（中国）有限公司；北京市华远地产股份有限公司；以及中远房地产开发有限公司。
13家企业几乎无一弱手，其中更包含了多项第一。如中国最大的民营房地产企业合生创展，北京最大的房地产企业首开集团，内地第一家登陆港股的房地产企业北辰实业，去年清河角逐的花魁华润置地，刚刚在四惠东地块中报出最高价的中远地产。
竞争者的实力暗合了广渠路36号地的特殊地位。自去年下半年开始，及至今年年底，广渠路36号地一直被认定为北京市新地王，受人礼遇了很久。
但历史仿佛开了一个玩笑。命运多舛的广渠路36号地除了可能刷新北京土地总价的历史纪录外，与面积最大、单价最高等多项桂冠无缘。
虽然今天挂牌的广渠路36号地占地面积236958.028平方米，规划建筑面积460361.65平方米，气势已十分磅礴。但46万平方米仅仅是整个36号地的一半。去年9月吉普车厂地块即已经位列当年四季度出让的土地清单计划中，地块北挨广渠路，南临南磨坊路，东西与西大望路、东三环各有一段距离，总建筑面积90.2万平方米。
由于交通评估没有通过，本该于去年完成的土地出让计划被搁置下来。及至今年10月正式挂牌，36号地却出人意料地被南北一分为二，仅出让北地块。
尽管这次分割使广渠路36号地无缘面积最大地块，但开发商购买其招标文件的踊跃程度，足以说明该地块在目前的土地市场上分量十足。几乎一致的预言是，未来将出现一个前无古人、后无来者的天价地。
天价地预言破灭
不久前，四惠桥东北侧地块开标，很多业内人士将其楼面地价视作广渠路36号地的风向标。因为从位置而言，两地块均在东四环附近，又各有优势。
在广渠路36号地的光环下，本身建筑面积仅10万平方米的四惠东地块赚尽了人们的目光。即便是报价第二的金地集团中标，楼面地价也达到了7389元/平方米。其时，中原地产华北区域董事总经理李文杰也预测广渠路36号地未来的售价将在15000元/平方米，以此推算，其楼面地价也应在7000元/平方米以上，总地价将达到32亿元的天文数字。
然而36号地再次让人们“失望”了。13份价格标中，第一名也仅为30.1亿。何况所有投标企业中，呼声最高的是城开城建，报价26亿。
李文杰惊叹：“广渠路36号地的价值已经被低估了！”据李介绍，开发商私下估算的地块价值在40亿以上。
至于低估价值的原因，李文杰认为主要是政策原因。经过2006年的“国六条”，政府的土地政策发生了变化，将“价高者得”的拍卖政策，改为“综合评分”的招标政策，旨在“防止土地价格上涨”。
在呼声越来越大的天价地预言中，政府杜绝天价地的决心亦更坚定。李文杰综合分析认为，为了抑制地价，政府财政补贴了中标企业至少10亿元。
果真如此，无论哪家企业拿到广渠路36号地都将是“只赚不赔”的买卖。这个幸运儿正是城开城建，两家北京本土的大型国有房地产企业。
当然，更理想化的局面是，36号地形成市场供应时，低地价将拉低销售价格，从而为持续走高的北京楼市降温。
观察
不争第一的游戏
王芳洁
广渠路36号地终于开标了，13家投标企业不约而同地报出了低价。这是件匪夷所思的事情，参照此前开发商购买《招标文件》的热情，这块地笃定是一块天价地。
中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，广渠路36号地价值低估的原因在于政府背后的意旨。土地价格上涨，带动房价上涨；房价上涨，地方政府的压力就更大了。为了平抑房价，政府以楼面地价5939元/平方米的低价处理掉昔日的地王。
作为资深的业内人士，李文杰的观点没有错。但笔者仍有一点想不通，土地招标毕竟是一种市场行为，在残酷的竞争面前，投标企业怎么敢抛出这令人羞涩的绣球呢？
联想起不久前的四惠东地块拍卖，由于区位价值与广渠路地块近似，该地块被视作广渠路36号地的风向标。7300元/平方米的楼面地价，直接暗示了广渠路36号地的总价将不低于32亿元人民币。但四惠东地块的风向可能指错了。面积比它大、受关注度更高的广渠路地块可能达到的最高楼面地价也仅为6966元/平方米，实际成交价格更低至6000元/平方米以下。
如果说政策环境使然，那么四惠东地块所处的政策环境和广渠路地块是一样的。政府一样在力图压制土地价格，为此在住宅用地出让中放弃了拍卖形式，而只采用招标。甚至，四惠东地块最后的中标者竟不是报价最高的中远第二，而是第二名金地集团北京公司。
笔者认为，实际上四惠东地块的确是广渠路地块的风向标，但这风向标指的并不是地价，而是游戏规则。
四惠东地块出让刚刚结束、广渠路地块硝烟正起时，某房地产公司人士将其网名改为“广渠路地块投标考验开发商了，如何才能做第二呢？”
尽管在市场中，地产商面对消费者时一直处于强势地位，但面对政府，地产商就弱势了很多。这种弱势，令开发商一直小心翼翼地揣摩政府的心思。
四惠东地块价格非最高者得的现实，马上给了开发商一个心理暗示，广渠路地块的投标价格不能当第一，最好是当第二、第三，甚至第四。因为价格标仅占所有标的的40％，而其他标准量化的空间就非常大了。
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