|
“双限双竞”广州首吃螃蟹 制度有待完善
|
|
|
|
文章来源：第一财经日报 日期：2006年11月24日 08:50 http://www.china-cbn.com
|
|
|
张艳红
无论想要稳住房价，还是推高房价，都取决于政府操作时的态度以及方式。显然，在此次金沙洲4宗地块的出让过程中，有关部门选择了比较合理的结果
国家“六一”新政以来，被业界观望已久的“双限双竞”地块，终于在广州顺利诞生。
上周五（17日）上午，位于广州市房地产交易中心三楼的土地出让大厅里，几乎座无虚席，无论开发商、业界专家、还是媒体，所有人都期待见证这个具有某种意义的时刻——国内首次通过限制最高房价的方式拍卖土地。
在此之前的16日下午，参与竞投的开发商已经向广州市国土局上报了自己的最高限价，而国土局在收集到所有报价之后，通过折中的处理已经确定了本次拍卖的4宗金沙洲地块的最高房价，它们最高将不超过6500元/平方米。
经过17日的激烈争夺，保利地产、中海地产以及富力地产最终将4块“双限”地块收入囊中。
有望兼顾房价稳定与开发商利润
毫无疑问，这种改良过的土地出让模式，因为限制了开发商的最高销售价格，俨然为其设置了一条镣铐，而接手此类地块的开发商将不得不戴着镣铐跳舞。但是，已经尘埃落定的广州首次“双限双竞”地块出让结果显示，依然是保利、中海、富力等国内顶级开发商的代表，选择做了这场大戏的主角。
从6500元的最高限价，到开发巨头的参与，广州房地产业界对此结果仍然众说纷纭。对于最高限价，尽管有专家认为还是稍微偏高，但业界普遍认为是一个开发商和市民都可以接受的范围。对于开发商在此类地块上可获取的利润，有业界人士提出大约在10％左右。
根据广州市出台的未来五年的《广州市住房建设规划》显示，未来五年，政府调控的中小套型、中低价位普通商品住房用地通过 “双限双竞”的方式公开出让。这类住宅套型建筑面积控制在90平方米以内，共24万套、2160万平方米。因此，上周五出让的几块地还只是一个开始，后面还有很长的路要走。
如果进行简单的推论，那么这种既兼顾了发展商利润，又兼顾房价合理的模式，无疑已经两全其美。但是正如有业内人士所说：这正如政府向发展商定制产品，如果标准不制定好，恐怕还很难达到预期的效果。
限价高低取决于政府态度
由于广州在未来的5年还将大量推出小户型住房，并通过“双限双竞”的方式出让此类地块，因此，对于广州市民而言，此类土地出让方式将不再是个新鲜的话题。但是值得关注的是，每一个地块的推出，其最高房价仍将受到极大的关注。
根据目前的出让规定，“双限双竞”的最高房价由开发商自行报价，政府再根据报价进行处理，确定一个最终的标准。对此，有专家指出，如果所有开发商的报价都偏高，那么该地块的最高房价无疑将被抬高。
对此，广州地产资深人士韩世同指出，他认为最好的方式是政府确定地价，再由开发商去竞房价，这意味着由政府去首先让利。
此外，他还指出，最高房价的最终确定权在于政府，因此，政府的态度在此过程中起着最为关键的作用。在他看来，此前万科和中粮地联合竞标的金沙洲地块，楼面地价已经高达4000元，但是广州市有关部门表示该地价在合理的范围之内。而这次同样是金沙洲的地块，政府对其的定价不超过6500元，这决定了开发商可以接受的楼面地价只能在2500~3000元之间。
由此，韩世同指出，无论想要稳住房价，还是推高房价，都取决于政府操作时的态度以及方式。显然，在此次金沙洲4宗地块的出让过程中，有关部门选择了比较合理的结果。
模式好但仍需完善
除了最高房价的合理限制，有开发商还提出，“双限双竞”的模式在一定程度上限制了开发商的经营行为，具备稳定房价的前提，但是这并不代表这个模式本身已经没有漏洞。如果建设的标准不确定，那么想要起到平抑房价的目的，恐怕还有难度。
据介绍，开发商可以在容积率容许的范围内加大密度，选择小高层，可以极大地节约成本；此外，最高限价也未规定是毛坯房还是装修房。总之，在房屋开发建设过程中，开发商有着许多灵活操作的空间。如果产品标准没有理清，就不能限制发展商的开发行为。
另外，由于此类商品房在销售环节没有进行限制，这意味着任何人都可以去排队抢购，然后再到二手市场上去抬高价格放盘。如果这样，那么政府最初平抑房价的初衷就变了味。而且，中介机构和发展商本身是否会去炒楼也是个未知数。
尽管“双限双竞”已经在广州迈出了第一步，但是它跟任何一项制度一样，其完善还需要漫长的过程。
更多精彩内容请浏览第一财经的网站：http://www.china-cbn.com
中国首选，价值之选！欢迎订阅第一财经日报!
订阅电话：021—52132511（上海）10—58685866（北京）020—83731031（广州）0755—82416077（深圳）
|
|
|
| 撰稿人： |
|
|
|
|
|
|
| [
打印 ] [ 收藏 ] [ 关闭 ] |
|
|
|
|
|
|
论坛
| 
动态
| 广告联系 |
观众留言 |
报纸订阅 | 法律声明 | 友情链接