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多个版本统计数据“打架” 广州楼市深陷滞涨
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年11月24日 08:50 http://www.china-cbn.com
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吴晓波
广州近几个月的楼市状态波动，一手市场方面，楼价统计数据波动大，而且出现不同的版本，使市民直叹“看不懂”。二手市场方面，监控力度进一步加大，利空传言出笼，出现了业主的小范围抛盘潮。楼价难以遏制地飙升、成交的持续萎缩、市场传言的层出不穷，似乎正在凸现广州楼价在滞涨之后的拐点危机。
传统旺季不同版本数据“打架”
根据反映广州即时交易情况的阳光家缘网站的数据，9月份广州一手住宅每平方米猛跌406元，10月份又上涨了约600元，首破7000元/平方米大关。而根据广州市国土房管局近日发布的数据，10月广州一手住宅均价仅6412元/平方米，比9月的6423元/平方米还下降了11元/平方米。其中“阳光家缘”和官方数据显示的10月一手住宅均价数值相差了600多元/平方米。
据广州市国土房管局解释，数据的不同，是因为计算方法和计算时间不同。广州市国土房管局官方数据是交易双方签约后(包括网上签约和非网上签约)经主管部门审核确认的数据，即进行了书面的合同登记备案的数据。统计时段为上月26日至当月25日，并于每月上旬发布上月数据。
“阳光家缘”实时发布的预售商品住宅签约信息是签约数据而非登记备案数据。从网上签约到登记备案，有一定的时间差，且统计时段为当月1日起至当日，因此网上签约的情况与市房地产交易登记中心的月度统计数据不一致。
从网上签约到进行书面的合同登记备案，相差了大半个月至一个月，两份数据也相差了大半个月。所以，官方数据仅显示9月上中旬到10月上中旬的成交数据。而10月份“阳光家缘”即时数据显示楼价的升高，主要是10月下旬万科城、好世界公寓、嘉裕阳光礼顿等高档楼盘开卖，拉高了成交均价。
传统旺季成交萎缩
但是，即使是按照广州市国土房管局的官方数据，10月广州一手住宅均价也同比上涨了14%以上，而成交量却只有57.58万平方米，同比下降29%，环比下降12.8%。而今年10月广州一手住宅供应量达到110.74万平方米，新增了10566套，比9月增加了29.54万平方米和3218套，增幅分别达36.4%和43.8%。这是今年以来新增供应量最大的月份，而成交量却是近年来“黄金周”的新低。
在传统的楼市旺季供应量增加，成交量反而出现明显萎缩，这是自从广州出现借“黄金周”卖楼现象以来从未有过的趋势。但是冰冻三尺，非一日之寒，其实早在今年5月，已经出现“黄金周”的成交与普通月份相差无几的情况。而在调控政策出台半年多的时间内，广州的楼价即时成交反而上涨过千元，也在一定程度上加大了市场的观望情绪，拐点危机正在进一步加剧。
如中原地产研究部就指出，在传统旺季的成交萎缩之后，进入11月中旬高价房成交下跌这一趋势更加明显。广州楼价最高的天河区的成交量从高位迅速回落，天河区迎来了最近三个月的最大跌幅，11月第一周成交量就环比下跌45%，从400套急速下跌至200多套，而该区最近三周成交均价保持在1万元/平方米以上的水平。
二手市场恐惧“旧政策复活”
另一方面，二手市场的监管也正在加大，投资客户及换房客户的需求受到打压，高档二手房市场正弥漫悲观情绪。从11月开始，财政局加强了对契税征收的监管，重申要求交契税时必须提供购房发票复印件以及买家身份证复印件等资料。
中介行负责办理过户交易的人员表示，这一规定与以前的流程相比，多了购房发票和买家身份证两样东西，意味着交税时，政府可以根据其原有资料，严格核计该住房的增值额度，然后征收相关税费。希望以报低成交价来逃避高额税费的业主很难再如以前那样钻空子。
另一方面，从11月开始，二手市场开始广为流传广州的“非普通住房标准”很可能将由原来的“144平方米以上”变为“120平方米以上”，介于120~144平方米的大户型因有可能将被征收成交价3%的增值税，业主们开始纷纷抛盘。
满堂红、中原等二手中介透露，近期大户型成交的跌幅至少达两成以上，但120~144平方米左右的户型却成交活跃。以珠江新城为例，不少店铺反映144平方米以上的大户型销售缓慢，“每个地铺每个月成交不到3单”，但最近“120平方米以上144平方米以下的户型却几乎每天都有成交”。
而追寻传言来源，是因为国税总局在10月20日发布《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》，要求土地增值税涉及的“普通标准住宅”认定，要在前期颁布的《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》关于“普通住房标准”的范围内从严掌握。因而引发了市场对“非普通住宅”标准更改的担心。
不少二手中介的负责人表示：“现在我们最怕的就是旧政策‘复活’，比如增值税，其实不是一个新税种，只是以前一直没有严格实施。”他们认为，土地增值税将从严征收，这是肯定的。接下来，房地产交易税的各种优惠条件，有可能会逐步取消。
不过，广州市的政府人士却表示，尚未接到要修改普通住房和非普通住房标准的通知，目前普通住房和非普通住房的标准线仍为144平方米建筑面积。一切业务仍然照常办理。
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