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上海烂尾楼频现拍卖台 更多正在变身写字楼
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文章来源：中国房地产报 日期：2006年11月22日 10:47 http://www.china-cbn.com
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“部分企业由于投资战线拉得过长，在宏观调控或者涉案还款背景下，频频出现资金链断裂危机。”上海国际商品拍卖有限公司副总裁唐加岱说，“最近前来各拍卖行洽谈拍卖大宗物业者正在增多。”
尽管“烂尾楼”这几个字眼不愿为人所提及，而更多的人宁愿将其称之为“停缓建工程”或是“不良房地产资产”，但它却实实在在地打动着部分精明的投行和开发商的利益神经。
重获“新生”
位于四川北路商业街、曾经三度面对拍卖撤销尴尬的福海商厦终于得到了欢喜结局。11月7日，在由上海东方国际商品拍卖有限公司等5家拍卖公司联合举行的福海商厦拍卖会上，成功拍出4.16亿元的价格。
事实上，福海商厦虽早已开始使用，却并未办理房地产权证和相关竣工验收手续。这一度成为它的“硬伤”。但随着虹口区整体规划改造开始，其周边涌现的新建住宅办公楼使得区域商业气氛日益浓厚，这或许是买家青睐其的重要原因之一。
而相比之下，静安万泰大厦先天条件显得比较优越。历经十多年、数次因资金问题停工的万泰大厦在10月下旬被中华企业以5.4亿元的价格收入囊中。
此次收购单价为1.8万元/平方米。在仲量联行商业部总监陈立民看来，这样盈利空间依然较大。
“目前该项目周边商务配套成熟，却唯独缺少甲级写字楼；而如果按甲级写字楼现时的日租金行情1美元/平方米左右，售价3万~4万元/平方米，中华企业收购这个物业是较划算的。”陈立民说，“万泰大厦也已经结构封顶，后续投资2000元/平方米左右就可以了，算得上是典型的短平快项目。”
事实上，为了加速地区商业氛围的形成和完善，上海地方政府也开始对盘活烂尾项目投入更多精力。
“近期我们将要求各区采取灵活的措施，进一步把上海所有的烂尾楼推向市场化，并积极引导司法介入。”上海市建委的一位官员日前表示， “争取把附在烂尾楼身上的复杂的债权债务进行合理的剥离，吸引开发商前来投资。”
专家谏言关注风险
政府的强势介入显然将更加有利于烂尾楼的快速消化。然而，并不是所有的不良资产都会像福海商厦和万泰大厦这样得到欢喜结局。
“在拍卖中，这些在建物业因价格问题搁浅的居多。或者有些项目的多处缺陷、或者是复杂的债权关系也会让投资者生畏。”唐加岱说，“企业多半希望能私下通过让利的方式转让，进入拍卖阶段其实是最后的无奈之举。”
“对于企业来说，从拍卖行接手大型物业，存在一定风险，但同时也是一种机遇。关键在于拍卖标的债权债务关系是否清晰，还有项目地段、价格，都是需要考虑的因素。”上海荒岛房产工作室市场总监冯伟表示。
“不管是上亿元的整体出让项目还是单套住宅，已经没有早先全场爆满的情况了，真正成交量也在减少。”唐加岱告诉记者，宏观调控风暴之前，烂尾楼改造成酒店式公寓和产权式酒店曾被开发商们所看好。
之前一度的投资者热衷于将其改造成酒店式公寓或产权式酒店，如今似乎已不多见。取而代之的是更多的烂尾楼正变身写字楼。上海华星拍卖有限公司将拍卖的上海闵行颛桥在建工程项目，总建筑面积近5.5万平方米，在目前较为鲜见。
“在寸土寸金的商圈无地可拿的情况下，烂尾楼还是上佳选择。”陈立民说，“但上海市中心有投资价值的烂尾楼已不超过10幢。”
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| 撰稿人：刘笑一 |
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