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北京：四惠东地块开标探路广渠路地王
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年11月17日 08:36 http://www.china-cbn.com
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王芳洁
就位置而言，四惠东地块与广渠路地块各有优势，但广渠路地块由于面积大，对开发商更有吸引力
11月15日傍晚，持续了一周时间的四惠桥东北侧地块终于竞标结束，结果稍许出人意料。最后的花魁并非报价最高的中远房地产有限公司，而是价格战中排行第二的金地集团北京公司，实际成交价75668万元。
尽管从招投标的情况来看，四惠东地块似乎没有遵循“价高者得”的规律，然而即便由金地获地，这块占地面积仅50212.397平方米，规划总建筑面积102400平方米的中型住宅用地，楼面地价也达到了7300元/平方米。
业内人士均将四惠桥东北侧地块视为广渠路36号地王的风向标，无论是竞标的激烈程度，还是最后的成交价格，四惠桥东北侧地块都预示着12月8日的鏖战正在逼近。
土地抢夺战
四惠桥东北侧地块的争夺战始于11月8日。当日，包括华润置地、北京城开、金地集团、方恒地产、中远地产等13家知名地产公司从上午起便开始苦守在北京土地储备中心。其中，万科更联合朝万共同参与竞标，可惜报价偏低，仅55000万元，和中远报出的80000万元相去甚远。
实际上，万科联合体的报价并非毫无道理，因四惠桥东北侧地块的招标底价仅37000万元，背靠背的开发商可能很难想象最后的成交价格甚至超过招标底价的两倍。一位购买标书的开发商告诉记者，其估算的楼面地价约在6000元/平方米左右，也就是说总价约为6亿元。
可能是参与投标的开发商众多，每家的实力都不容小觑，令四惠桥东北侧地块选择“婆家”的过程十分艰难。及至下午快下班的时候，土地储备中心作出决定当日仅开价格标。中远8亿元的报价终于公布于众，不仅被认定为最后的买家，同样也引起了一片哗然。
其实中远和金地的报价十分接近，四惠桥东北侧地块的最后地价还是被锁定在了7000元/平方米以上，如此高地价使该项目最终的售价被预计在15000元/平方米以上。
“广渠路36号地块未来的价格将不会低于四惠东地块”，一位开发商将四惠东地块的招投标看作广渠路36号地的风向标，理由包括，就位置而言，四惠东地块与广渠路地块各有优势，但广渠路地块由于面积大，对开发商更有吸引力。第二，目前已经有数十家开发商对广渠路地块虎视眈眈，12月8日的竞标将更加惨烈。
即便没有联系四惠桥东北侧地块，中原地产华北区域董事总经理李文杰也预测广渠路36号地未来的售价将在15000元/平方米，以此推算，其楼面地价也应在7000元/平方米以上，总地价将达到32亿元的天文数字。
土地供给少？
日前，国家统计局与国家发展改革委最新发布的联合调查显示，10月份北京房价以10.7％的涨幅位居全国之最。房价、地价的涨幅已成为不争的事实。
那么，究竟是地价在拉动房价，还是房价在拉动地价？
就记者的提问，李文杰表示二者是相互作用的过程。房价的过快增长，给了开发商高价拿地的勇气，而土地成本的攀高，最后又将被计算到项目最终的售价中。
由此可见，房价与地价相互拉动，很有可能导致双双攀高的恶性循环。
某知名开发企业负责拿地的人士则提出另一种观点，该人士认为导致地价高的原因主要是近几年北京土地市场供应过小。
“‘8·31’大限之后，一大批土地没有过关，这批土地至今没有形成有效的市场供应。而真正进入公开市场进行交易的土地更是屈指可数。”上述人士表示。
据统计，北京市“8·31”未过关土地项目超过800个，针对这些项目，至今仍没有出台相关政策进行疏导，导致了大量土地积压，无法供应市场。月前完成交易的白家庄地块即属于此类项目，由于特殊原因，白家庄地块在入市时附带了“回购协议”，虽然一级开发商最终如愿获地，但也造成了巨大的负面影响。
而在过去两年中，北京市公开挂牌的住宅用地的确不多，僧多粥少的局面令每次土地拍卖、竞标都惊心动魄，价格屡创新高，无法遏制。
当四惠桥东北侧地块再开天价时，结合白家庄地块受人诟病的附加条款，业内人士呼吁，政府应尽快出台政策，以解决“8·31”未过关项目的问题，使大批量土地尽早入市，形成有效的市场供应。
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