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揭密：每年有数百亿定金过手 中介炒房推高房价
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文章来源：深圳商报 日期：2006年11月14日 11:07 http://www.china-cbn.com
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有的大地产中介，每天会有高达2亿元的买房定金从公司过手，小的中介手上，一天也会有几十万到几百万元的资金。有人士计算过，一年中，流经深圳地产中介行业的买楼款高达数百亿元之巨，在宏观调控之前，一些不规范的中介曾用它炒楼，为此，很多人认为房价高企地产中介不能脱其干系。
业内人士透露，有一些地产中介曾经用买房者的定金来炒楼，这一点是不容怀疑的。中原地产住宅部总经理王楚坤介绍，因为这些钱是免费的，容易得到，不需要付利息，再加上中介有着第一手的信息，因此确有一些不规范的中介用它来炒房。他说，“中介对助长炒楼风有一定的责任，一则因为确实有这样的市场存在，二则钱太容易得到了。”
据介绍，中介炒房的方式主要有四种。一是认购，利用与发展商熟悉的优势，先拿到房源然后转手。二是从二手市场上吸收一些便宜的房源，转手获利。三是为发展商包销整栋或整层或一些尾盘。四是对于一些国企资产整批拿进再分卖出去从而获利。
业内人士表示，在宏观调控之前，部分地产中介还买卖那些没有房地产权证的房子，一些认购或签订了买卖意向书或者已经备案但并未出房产证的房子都会拿来交易。
但是，“三十年河东，四十年河西。”宏观调控之后，营业税、契税和个人所得税等，已经使炒楼无利可图。而且，业内比较一致的看法是，现在二手房市场上基本上都是自住的需求。“现在房价基本上看不到什么涨幅，有时候这个区涨，那个区跌，房价的涨幅很温和，没有了炒作空间。”王楚坤说。他介绍，目前，除了一些小公司仍然在买卖那些没有房地产权证的房子外，地产中介炒楼只有一种形式，那就是ABC单。所谓ABC单，亦即三个主体之间的一种交易，A是业主，B是炒家也就是中介，C是指最后的用家。这种模式首先是A、B两家签订一份合同，A委托B将自己的房子出售，B付一定数量的定金，取得A房子的出售权，但不去办理过户。B再将房子转卖给C，从中获取差价。
但是业内人士认为，这种做法风险较大，主要风险来自有些A方不同意这样做，因此往往出现许多纠纷。
此外，越来越规范的监管，也使中介炒楼越来越难。越来越多的市民认识到购房资金应放到银行进行监管，因此慢慢地，将资金放在中介进行监管的越来越少。目前，市政府和建设部对二手房购房资金的监管都非常重视，中介的交易将会越来越透明。
世华地产市场研究部总监肖小平说，“说房价是中介炒起来的，我个人认为有些夸大其词。投资客炒房时，中介只是起了协助和信息传递的作用。买卖双方谈价钱时，中介只处于一个中间位置，既不代表买方，也不代表卖方，只是协调价格。中介最希望的其实是快速成交，价格高2~3万元对中介影响不大，中介没理由也没有必要把价格抬得很高。中介收定金，好的项目一般会有5~8万元的定金，但动用这笔资金炒楼的风险很大，一般中介公司都不会这么做。”
业内人士认为，未来地产中介将会脱离炒卖，更加独立地扮演好中介的角色。现在很多大公司如创辉、世华、中原等，都明令禁止公司及员工炒楼。同时，资金不由中介进行监管也是一种趋势，这样，中介炒楼的弊端未来有望完全解决。
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