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佑林试水昆山 “韩流”或将袭向长三角楼市
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年11月10日 09:00 http://www.china-cbn.com
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叶国靖
由于韩国本土地域狭小，房地产开发空间愈加紧张，众多韩国实力建筑企业正积极拓展海外市场。而随着韩国IT等众多产业公司聚集中国，大量韩国人移居中国，由此也产生了对韩式住宅的需求
曾经有一项针对6万名韩国民众的调查显示，有61％的人认为中国是个人房地产投资的最佳目的地，其中许多人表示喜欢上海
调控声声紧，外资“逆流”进。长三角再度成为国际资本挂靠中国楼市的“锚地”。
韩国地产企业五强之一韩国佑林建设株式会社（Woolim，下称“佑林”）在中国的开山之作——“佑林·泰极”高档住宅项目于前天在昆山奠基。这是韩国地产巨擘首次以独资身份切入中国楼市。此前，韩国株式会社斥资20亿元人民币携手悦达地产公司，共同打造上海“新曹家渡”地区的地标建筑，以合作方式曲线入沪。
佑林社长沈荣燮表示，接壤上海的昆山沿沪产业带，是佑林进军中国的首站。长三角已然成为中国最具发展前景的活力新区，未来佑林将立足长三角、挺进全国。业内预测，佑林佷可能会带动一批韩国企业投资中国地产。
“韩流”徘徊门口
由于韩国本土地域狭小，房地产开发空间愈加紧张，众多韩国实力建筑企业正积极拓展海外市场。而随着韩国IT等众多产业公司聚集中国，大量韩国人移居中国，由此也产生了对韩式住宅的需求。
曾经有一项针对6万名韩国民众的调查显示，有61％的人认为中国是个人房地产投资的最佳目的地，其中许多人表示喜欢上海。
自然，韩国开发商对此难以无动于衷。去年初，SK建设、浦项集团等15家韩国顶级房企组成的投资考察团在第二届中国房地产百强企业家峰会上亮相，掀起了韩国资本考察中国房地产市场的热潮。
“佑林·泰极”项目就是佑林去年3月通过公开出让方式获得的。据新吉阳业务部项目总监崔明远介绍，该住宅项目明年9月开盘，一期230户，总计1700户。
“去年拿地之后，我们也碰到了很多问题。比如，行政审批的时间长；审批要求有时候会模棱两可。” 佑林国际投资部部长Dong Wook Cho称，“土地政策和审批过程也不是很透明。”
“听说韩国其他的地产企业也要跟着进来，‘韩流’或许是中国楼市未来一支不容忽视的力量。”Dong Wook Cho告诉《第一财经日报》。
2005年，SK建设、汉拿建设均显示出对沪上房地产市场的浓厚兴趣。另有知情人士透露，韩国十大财团之一的乐天集团曾在上海寻地。负责普陀区长风生态园区土地包装的长风地产有关人士也称，长风生态园区招商信息当时发布不久，就有韩国发展商前来看地，探询合作的可能。
时隔不久，宏观调控不期而至，上海楼市步入调整期。上述韩国财团忽然没有了后续动作。
不过，这并不表示，韩企没有动作。就在去年，佑林已经成立了一家投资中国房地产市场的基金，募集规模大概在1000万～2000万美元之间。Dong Wook Cho对《第一财经日报》表示：“‘佑林·泰极’项目首期1800万美元的建设资金已经进来，主要是自有资金，另外则是基金融资募集。”
本土化
来自韩国的资本能在中国市场有多大作为？
2003年进驻上海的首家韩国房地产服务公司——上海好景房地产服务机构总经理朴峰澈认为，中韩两国在房地产的具体操作方面存在显著差异，韩国企业在进来之前应该对中国市场有充分的了解：在中国，规划、建设、开盘、销售往往都由一个公司做，如果公司倒闭或出现经营不善，风险特别大，个人很可能成为最大的利益受损者。而韩国是把房子分给几个不同的单位做，如果建设公司倒闭，可以再找一个建设公司；如果代理公司倒闭，可以再找一个代理公司，这样分散经营，风险就小了，个人利益也能得到充分保障。韩国的个人住房贷款只需要房地产开发公司担保，但是在中国必须有收入证明和户籍以及其他详细资料，贷款门槛比较高。
“实现本地化是公司未来发展的方向。” Dong Wook Cho说。如今，“佑林·泰极”的项目公司佑林(昆山)房地产开发有限公司的副总经理等要职都是由本地人来担当；营销代理也是本地公司。
佑林还在寻找本土的合作伙伴。佑林国际投资部副总HOPELEE表示：“韩国企业不如新加坡和香港地区的开发商，因为缺少人际关系网络，同时对中国市场不了解，拿地非常困难。因此，也非常希望能和中国本土企业合作。”
Dong Wook Cho告诉《第一财经日报》：“我们下一步将开发昆山3号和5号地块。”
政策之惑
对于中国目前正在施行的宏观调控，Dong Wook Cho认为，资金流动性过剩是导致楼市过热的重要因素，韩国军团依然长期看好中国楼市。目前的韩国楼市也正处于过热的状态，部分大体量资金也在外流，流向中国或者东南亚等国家。
朴峰澈分析中国房地产行业具有两个特点：第一是富有危险性，第二是存在高收益。这二者在不成熟的中国房地产市场是成正比的。如果中国政府出台使房地产业健康发展的政策，将会有利于境外资本来投资。
同时他也比较困惑：中国的宏调时机外资往往很难把握，而并不事先预告。韩方资本之所以迟迟在中国房地产市场门外徘徊，很大程度是因为他们觉得除了市场风险，还有不确定的政策波动。
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学习信一好榜样
叶国靖
据多方了解获知，上海房地产市场目前仅有四家韩国房地产公司：上文所提及的韩国佑林建设株式会社上海办事处、韩国信一株式会社、于2003年进驻上海的首家韩国房地产服务公司——上海好景房地产服务机构公司、韩国韩元置地开发公司旗下的上海韩旺房地产经纪有限公司。
韩国地产巨子对于复杂的中国楼市跃跃欲试，但由于对政策等其他因素的顾虑，至今仍逡巡门外。
2004年3月，上海卢湾区“马当路地块竞标事件”是近年来韩国资本在上海楼市的首次集体出击。该地块临近被韩国人视为“圣地”的韩国临时政府旧址所在地。绝佳的地段引得44家企业领取标书，而联合参与竞标的韩国土地公社和韩国观光公社不惜血本，志在“折桂”，但事与愿违。最终的结果是卢湾区土地管理局宣布投标终止，择日重新招标。
由于缺乏广泛的人际关系网络和本地市场的运作能力，韩国投资者在上海拿地非常困难，许多机构最终不得不暂停脚步。据知情人士称，韩国三星集团、LG集团、现代集团都曾垂青上海，梦想在上海开拓房地产业务，但终因“市场水深”而搁浅计划。
相形之下，韩国第一地产大鳄——信一株式会社牵手江苏悦达集团旗下上海悦达地产公司，40亿人民币资金急奔上海楼市，对于韩流企业颇有示范意义。
信一在2004年初就开始了艰难的中国寻地之旅。当获得上海悦达地产公司在上海市中心购买了大量土地的情报之后，信一便提出合作投资意向，但进展不顺。为寻找合作突破口，信一动用了中国当地的人际关系，并聘请了上海最大的法律商会的律师为双方合作保驾护航。
由于在汽车制造业方面，江苏悦达集团已有与韩资长年合作的背景，借此机会，2005年3月26日，信一创建人沈相权访问悦达，与悦达董事局主席胡友林在扩大合作方面达成共识。一个月后，信一携手悦达即宣布将投资40亿韩元（折合人民币20亿元），打造“新曹家渡” 大型商业项目悦达信一广场。如今悦达和信一在曹家渡地区已拥有三个项目，但双方似乎仍意犹未尽。上海悦达地产公司总裁杨毅表示，信一在银行里还躺着几十亿元人民币的资金，在上海或将再度开拓项目。
“这并不奇怪，韩国地产资金早在两年多前，就开始在亚洲积极寻求新通路。”上海悦达房地产公司总裁杨毅表示，韩国房地产快速增长期已结束，国内空间有限，因此资本急欲寻找外部市场。
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