助推出让潮 地产商频繁染指沪杭地块
本报记者翟宇发自上海
10月24日，杭州再次发布土地出让公告，又有超过10万平方米的住宅用地将在未来半个月内挂牌出让。位于杭州市中心的西湖区杭医高专地块则最引人注目。
此前一天，上海也发布了今年的土地出让2号公告，距离1号公告发布不过一个多月。风传已久的新江湾城C2地块也出现在该公告中，成为业界关注的焦点。
如此集中地大规模推地举动，似乎正在全国几大城市同时上演。杭州在10月已有近1400亩的商业住宅用地出让,而其2006年度供地计划也不过2500亩。这意味着杭州市在一个月内已经用掉了今年供地计划的一半以上。
《第一财经日报》在上海房屋土地资源管理局网站上看到，上海市2006年经营性用地计划为2500公顷，而1、2号公告总共挂牌出让的土地面积也不过355公顷左右。实际上，两次公告出让的地块面积大小并不重要，对于市场而言，两次公告的时间相隔如此之近，其意味已相当明显。
上海世联地产分析师李锋认为，1号公告的出台酝酿了8个多月，而2号公告与1号公告的间隔不过一个月左右。
他表示，上海以规划的方式定下未来5年上海房地产市场发展的基调后，土地出让的政策性模糊空间大为减少，这为土地使用权的快速出让提供了可能。随着年末的临近，为了在量上保证今年的土地供应，上海仍有可能推出新的土地出让公告。
集中放地为哪般？
从上海1号公告的挂牌出让结果来看，虽然是8个月后的首次土地出让，但是并没有如市场所预计的那样出现火爆景象。其中有近一半的地块只有一家企业摘牌，20幅出让地块中有14幅以底价或接近于底价成交，同时还有一块商业用地流拍。
但李锋认为，市场对2号公告可能会表现出更为积极的态度。其中的微妙变化在于，10月1日,上海市发布了“十一五”规划,其中对上海未来5年房地产市场的发展作了相对明确的表述，这被认为是提振市场信心的重要因素。
杭州的土地市场与上海相差无几。日前已拍卖的几幅市中心地块，都被绿城集团、滨江房产等知名开发商以较高价格取得，一些郊区地块则出现冷热不均的情况。10月初杭州出让的两个滨江区地块，最终都在底价基础上加价20万元被开发商拿走，几乎没有任何竞争对手。
此前，滨江区曾是杭州房地产市场最为火爆的区域之一，“现在很多开发商都不看好”，杭州一业内人士表示。但这并不妨碍杭州市的放地热情。从去年开始，尽管有不少郊区地块成交价不理想，但在过去一段时间仍有相当一部分不被开发商看好的郊区地块出现在出让名单中。
实际上，各大城市的“十一五”规划在国庆节前后相继出台，意味着这些城市未来5年的房地产发展方向已基本明确，各地相关部门依照规划要求制定近期的土地出让计划也势在必行。这也成为近期全国几大城市集中放地的理由。
但在李锋看来，土地出让金分配体制的调整是近期各地土地出让活动增多的深层动因。目前已公开的信息显示，新的土地出让金分配体制将对土地出让金进行专项管理，并全额纳入地方财政预算中，一改目前土地出让金游离于地方财政预算之外的局面，对其收支形成有力的监督。
李锋表示，在目前政策仍未彻底成形并出台之前，地方政府加紧土地出让，获取最后一笔土地出让红利的行为也就不足为奇了。这或许也是几大城市目前集中放地的注脚之一。
知名开发商频频现身
一个地块被十几甚至几十家开发商不断抬价的情况已有近一年没有出现在上海土地出让现场了。最近一场最受市场关注的是上海浦东一幅地块的出让，当时吸引了新鸿基地产（0016.HK）、世茂集团、合生创展（0754.HK）以及金地集团（600383.SH）等8家境内外地产开发商前来竞标。
在杭州，类似的一幕也在9月底时上演,太古地产、新鸿基地产、九龙仓集团（0004.HK）、葛洲坝集团等都加入了“杭汽发”地块的争夺，最终由绿城集团和滨江房产组成的联合体以超过36亿元的价格取得。
上述两次土地出让，基本是香港与内地地产大鳄之间的争夺。这种现象正成为一些市中心黄金地块出让的“惯例”。
这一点在杭州尤其明显。据杭州阳光顾问公司的周筝介绍，香港以及内地叫得上名的大开发商都到杭州来找地。最典型的例子应属太古地产。去年杭州市放出位于西湖边的湖滨地块时，太古地产就已开始在杭州找地，并对该地块表现出很高的兴趣，但最终地块落入同样来自香港的嘉里建设（0683.HK）手中。
在此之前，太古地产也参与了上海浦东新区一个商业地块的竞争，最终不敌和记黄埔（0013.HK）。周筝认为，之所以现在杭州的土地市场有些竞争激烈，但也仅限于市中心的好地块。由于此前杭州房地产市场一直较为封闭，能够拿地的都是一些本地开发商，外地开发商都难以进入。而现在对这些公司而言正是一个机会。
今年7月刚刚在香港联交所挂牌上市的绿城集团在不到一个月内已有两幅地块落袋，而且其内部已达成共识，只要是素质好的地，他们都会出手。这样的“豪言壮语”在过去两年里已经很少听到。
上海复地集团（2337.HK）于10月11日在杭州乔司镇一举拿下四幅地块，“出手阔绰”。但复地集团总裁范伟曾表示，这几块地拿得不是很满意。据了解，复地集团谋划进入杭州市场已有时日，“当时对地块还颇有些挑三拣四的”，而此次拿到的四幅地块均位于杭州郊区，“都不属于杭州房地产的主流区域”，一位杭州业内人士透露。
但上海情况较杭州平静。从1号公告的地块竞争来看，虽然也不乏华润置地、合生创展以及深圳招商地产等国内的知名开发商，但最终有土地落袋的，也只有招商地产与合生创展两家而已，其余拿地的多是本地或浙江的小开发商。
此前，世茂集团也曾表示有意竞标1号公告的地块，但最终也没见其出价。华润置地虽然在多个地块均有出价，但都略为保守，“拿地并不积极”，只好空手而归。“2号公告的土地出让，估计这些大开发商的态度会更积极一些”，李锋认为，基于政策的不确定，以及目前上海新建住宅的存量、公司的销售压力和资金回笼压力等，开发商拿地的心理也不会太强烈。
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