本报记者叶国靖发自上海
《第一财经日报》前日下午独家获悉，上海智恒加诚房地产经纪有限公司（下称“智恒房产”）引进加拿大庞巴迪公司(Bombardier)旗下某机构的注资。
“公司和外方目前签署的框架性协议是‘对赌协议’，但细化的方案正在规划中，尚未正式落实。第一阶段，作价1000万元人民币出让10%股权；第二阶段，作价7000万元出让45%股权。”智恒房产总裁黄建明前天在接受《第一财经日报》专访时，首度对外界披露此次合作初步拟定的调价手段和交易条款。
房地产流通服务领域内的对赌协议，已有先例。去年8月26日,顺驰（中国）不动产网络集团与软银亚洲投资基金Ⅱ、美国凯雷投资集团签订“对赌协议”，以22.5％的股权从对方囊中换得4500万美元，并冀望于2007年以“中国最大地产中介网络”的概念登陆纳斯达克。
面容模糊的投资方
黄建明称：“花好没有百日香，繁荣的市场已经退去。签署对赌协议，我们是主动往自己肩上扛压力。”此时距离2005年底智恒房产出让股权的公告,已有10个月。
去年年底，智恒房产在上海联合交易所网站上挂牌公告：“目前该公司实物净资产1000万元人民币,品牌无形资产约3亿元人民币。本次增资扩股,拟引进1到2家股东。原股东同意将品牌无形资产投入，战略投资者投入资本4000万元，新老股东各占50%股权。”
那时候黄建明对于理想的合作伙伴归结为两类：一类是在上海“有资本、有楼盘、但没有销售网络”的开发商，冀望达成资源互补；第二类是看多上海楼市中长线的战略投资者。然而，宏观调控不期而至，上海楼市急转直下，一大批房产中介盈利恶化、资金链断裂等生存危机全面显现。
“在此期间，也曾接触过上海房屋销售集团等一些机构，但都觉得后市不确定因素较多、估值难定，终未修成正果，直到加拿大公司出现。”黄晓明告诉《第一财经日报》。
对于新合作方的背景，黄晓明仅仅告之：“合作方是加拿大庞巴迪公司旗下的某一机构，之前集中投资于生产型企业，并无从事房地产业的相关经验。”
但据记者了解，庞巴迪公司是全球第三大飞机制造商，参与过上海地铁一号线等轨道交通项目，同时也是青藏铁路客车技术合作方，旗下投资性机构的相关资料却难以查询到。
智恒房产新任副总裁周辰飞是一位有着丰富企业管理咨询行业经验的女性。她告诉记者，这家跨国投资公司注资的原始目的在于希望在楼市低谷期，借助智恒房产进入中国楼市；长远来看，将和所有VC一样，促成企业升值后套现离场。
无奈弱市谋变局
盈利状况持续不佳，以及宏观调控带来的市场利空是推动此次中外联姻的重要外部因素。
周辰飞介绍，“在疯狂的2004年，曾有外资机构出价2.5亿元整体收购智恒房产。当时,楼市正处于上行通道，决策层对于未来预期很乐观，因而未曾出售。当然，现在的身价不一样了。”
就在去年年初，智恒房产还拥有140余家门店，由于宏观调控影响，接下来短短数月近百家门店关闭。在“裁员、减薪、关店”三板斧之后，仅能做到基本持平。
“智恒房产一家中型门店每月的刚性成本约为5万~6万元，这个月肯定亏。在中介行当中，我们算是亏得相对较少的。”黄建明前天告诉记者。事实上，在房产三级市场苦守一年后，以智恒房产为代表的大部分中介收支状况都出现不同程度地失衡。“资金需求”终于促成了“对赌协议”。
在黄建明看来，战略投资者就像是火箭助推器，火箭注入轨道以后就自动脱落。企业还是在企业家手里，同时也更强大了。
虽然“对赌”是基金投资中常见的协议，然而这样的“对赌协议”背后潜藏着国际资本“晴天送伞、雨天收伞”的弊端。同时，“对赌”这个方法会造成潜在的冲突和危机——如果投资者和管理层无法达成共识。
上海某房产中介机构负责人告诉记者：“外国基金一开始给的条件很优厚，但签订‘对赌协议’之后，对方对企业的成长性提出相当苛刻的要求。基金投的钱一般不能全部使用，要达到一定盈利水平才能启动相应的资金。其次，如增长达不到预定目标，企业还必须向投资者回购股份。基金可以在企业价值达到高点时套现离场，但是把风险遗留给了企业和后继的投资者。”
高层大调整
已在上海有10多年经营历史的智恒房产在经历沉浮之后重新搏击市场，一系列的变革也随即展开。
黄建明的办公室墙上，处处挂着他与太太桑玫的合影相框。桑玫是黄建明的“革命伉俪”，原智恒房产的总经理。在外方的要求下，桑玫以及其他部分高管全线退出。战略投资者取而代之，未来将在董事会中占据重要席位。
“高管将进行大调整，原来的班子成员只留下一两位，其余高管通过猎头公司等渠道来挑选，周辰飞就是其中一位‘空降兵’。希望这样的班子能为智恒房产导入一个合理的公司治理结构。”黄建明介绍。
据记者近日调查获悉，二手房交易持续低迷，智恒不可避免受到冲击。智恒房产直接掌控的直营店现在已经为数不多，其余约40家已完成“内部加盟”，实行承包制。承包制的主体内容是在智恒房产总公司的管理体系下，每家门店发挥主观能动性，自负盈亏，每月向总公司上缴4000元加盟费、400元广告费、300~600元其他费用。此外，在业务领域，一直以中低档房源交易为主的智恒房产正在向中高档延伸。
周辰飞就此解释，公司今后将开辟两个战场。一个是对于现有门店的继续改造，推行内部加盟，仅保留一两家示范店；第二个战场是学习21世纪不动产体系，在上海及其他外围城市开展“特许加盟”。公司的组织结构也随之调整。公司目前正在筹备“加盟发展事业部”“运营中心”和“市场品牌推广部”。
记者观察
“逼宫”中介行
叶国靖/文
21世纪不动产上海区域总经理王皓说过房产中介是居间行为，市场就像个筛子，最终将过滤经营不善的中介。而一批中外“财主”正蠢蠢欲动，伺机进入，加剧二手房中介市场的分化。
据记者了解，21世纪不动产中国总部正与上海某知名中介公司密洽收购事宜。去年高盛战略投资（亚洲）公司首轮将向21世纪中国不动产注资2200万美元，成为二股东。无独有偶，两个月前在港交所主板上市的富阳（中国）控股有限公司（0352.HK）执行董事张秀华在上市新闻发布会当日亦公开表示，目前富阳主业仍然为代理新建住宅产品，但接下来会选择适当的时机开拓二手房市场。
更早一点，去年11月，上海本土最大的中介代理企业上海房屋销售(集团)有限公司的二手房中介机构易居会与港资上海臣信房地产经纪有限公司全面合并。今年3月1日，香港宏昌科技(0061.HK)作价3000 万港元收购上海中介黑马搏邦地产。
自去年宏调以来，前期的洗牌中，被淘汰的多是一些“抗寒能力”偏弱的小中介，大部分的知名中介还是通过战线收缩、门店数量调整、网络布局优化等手段顽强地活了下来。
和上一轮整合不同，再度袭来的新一轮整合浪潮或将更多发生在中介公司与海外机构投资者，以及大型品牌中介之间。
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