本报记者惠正一综合报道
美国房地产业协会（National Association of Realtors，下称“NAR”）最新公布的数据显示，7月全美现房销售创下了自2004年1月以来的最低点，这再次证明火爆已久的美国房地产市场已遭遇紧急刹车。NAR同时表示，上个月市场未售住房的库存量也逼近13年来的最高点。
根据NAR数据，7月现房销售折合成年率后降至633万套，同比下跌11.2％，较6月份修正后的660万套下降了4.1个百分点。
7月已是美国现房销售连续下跌的第四个月。这份销售成绩明显低于此前华尔街的预期。分析师们曾预计该月美国的现房销售量折合成年率将会达到655万套。现房销量的下降几乎波及了美国各个地区。其中，美国中西部地区现房需求量下降5.9%，西部地区下降6.4%，南部地区下降1.2%，东北部地区下降5.4%。
在成交量下跌的同时，价格则微幅上涨。7月住房价格中值涨至23万美元/套，高于6月份修正后的22.9万美元/套。不过，美国东北部、中西部和西部7月的住房价格中值都有所下跌，只有南部地区有3.2％的涨幅，从而拉高了全美住房价格中值数据整体微幅上涨。
此外，7月现房市场库存空置指标升至7.3个月，6月份未经修正数值为6.8个月。7月现房市场库存空置指标已经逼近1993年4月创下的最高纪录7.5个月。
NAR 首席经济学家DavidLereah表示，加息是打击现房销售的一个主要因素。Lereah称，许多潜在的购房者保持观望态度，尽管仍有一些人投石问路，但是大部分买主还是期待卖方在价格或者其他条款上做出让步。而令市场更为担心的是，根据目前数据分析，住房市场的疲软程度已经超过预期，但是没有触底迹象。纳罗夫经济咨询公司（N a r o f f E c o n o m i c A d v i s o r s）分析师JoelNaroff表示，楼市疯狂的好日子已经结束。
受到房屋销售疲软影响，美国周三股市收盘下跌。一些房产公司及建筑公司首当其冲。其中，建筑巨头KBHome股价下跌2.66美元,至40.53美元,跌幅达到 6.2%。此外，Beazer Homes USA、 Ryland Group和D.R.H orton跌幅分别在3％上下，这三只股票今年至今累计跌幅均已超过40%。
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澎湃楼市画上休止符
高山/文
加州圣地亚哥市中心一个拥有海景、健身房、屋顶花园、单套起价30万美元的高层公寓,为提高销量，开发商甚至不惜推出送液晶电视，外加5000元家庭装修礼券卡等优惠条件。市中心以北的一家类似度假村的住宅区在附赠豪华不锈钢厨具及家用电器之外，还打出3.5万美元折扣券的广告。另一家开发商则在网上打出每天降价1000美元的噱头求售。
这种不惜血本的大甩卖可能会带来负面效应。许多潜在购房者对于开发商的诱人条件显得无动于衷。许多人宁愿为等待更理想的买房时机而预先租房。
全美一度火热的高层公寓市场正因需求迟滞以及利率上升而销售缓慢。加州、内华达和亚利桑那等地楼市所遭受的打击最为严重。在拉斯维加斯，至少有三个豪华楼盘被迫延期。费城、迈阿密等地的开发商也将多个重大开发项目搁置。
销售趋缓
加州地区高层公寓楼盘销售放缓最为严重的是在圣地亚哥和中部山谷地区。在圣地亚哥，上半年只有1794套新公寓售出，较2005年上半年减少三分之一。在建项目即将完工也会使得滞销问题变得更为严重。所有无法售出的新单位都将被开发商转为出租公寓。
根据美国商务部的调查显示，随着美国新屋销售下降，美国近几年价格飞涨的房地产市场有所冷却。近期房地产市场相关数据显示，美国楼市在去年登上巅峰后，今年已明显在走下坡路。
房价下跌
还有这些数据所没有透露出来的问题，例如售屋者如今做出不少优惠，而这并没有显现在售价上，像是承担修理或是成交的成本，住宅开发商则提供价值不菲的升级，如华丽的厨房、免费的游泳池等，作为搬新家的贺礼。
实际上房价要比外界所看到的还要低一些，而且已在持续下跌之中，但从市价上看不出来。美国目前可能有三分之一到半数的楼市，实际行情要比市价低5%到10%。
价格跌得最凶的地区，也是过去几年受惠于房市火红最多的地区，包括美国东北部、东岸、华府、佛罗里达州多数地区、加州、亚利桑那州、拉斯维加斯、芝加哥、明里亚波利等。
最近，美国房地产巨头表示目前的美国已经是买方市场，由于有源源不断的房屋可供销售，美国的房地产价格低迷，很多销售商持房待售。自1月以来，美国的房屋销售已经跌至最缓慢的地步，而价格获利已是十数年最低水平。
繁荣期结束
美国过去五年来由低利率支撑的楼市盛景似已结束。在利率水平偏低的刺激下，美国房地产市场呈现前所未见的繁荣景象，去年美国房屋销售和新推项目更缔造有史以来新高。但在美联储两年多来密集升息后，美国房贷利率已经攀升到4年多来最高水平。
目前，虽然美国整体房地产价格还未明显下跌，但上涨幅度已大幅缩小，已经迫使不少屋主忍痛降价求售。楼市供给大幅高于需求的现象有可能导致房价崩盘，这将决定美国经济未来的兴衰。这也是美联储决定暂停升息的重要考虑因素。
待售屋数量大增，比一年前增加50%，已足以应付六个多月的市场需求。这显示当今房市已成为买方市场，并开始迫使房价下降。
今天的美国人如果对现有房子很满意，并拥有固定利率抵押贷款，近期内又不打算搬家，大可高枕无忧。但现在还租房子住的人，未来一两年可能是买房子的好机会。
但是，如果拥有房子，并打算在近期内出售，或是最近才买下公寓，打算转手求利，可能得面对冷酷的市场现实。用浮动利率或只付利息的抵押贷款买房子的人，也可能在房子最难卖的时候面对每个月的付款额暴增。这种情况可能影响市场需求，导致房价跌得更凶。
不论处于何种情况，几乎每个人都必须收敛对房屋增值的期望。他们大多认为房地产仍将是稳固投资，不过增值率将只略高于通货膨胀率，不再是许多人近年来认定的大发横财快捷方式。
不久前，美国部分地区的新建房屋经常是地基打好前就卖掉了，但现在房地产市场繁荣景象已明显不再，在利率与油价同步走高之际，未来几个月住宅需求会进一步减弱，但楼市泡沫不会突然爆破。（作者系美国西雅图TD会计师事务所会计师）
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