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携手ING进军天津 金地曲线境外融资
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年08月25日 01:34 http://www.china-cbn.com
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本报记者毛瀚民发自深圳
日前，金地集团（600383.SH）发布公告，披露公司与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系。合作投资金地天津格林世界项目的开发。
根据双方约定，本次合作涉及土地面积约26.6万平方米，ING基金将共投资约1.88亿元，其中1.37亿元为收购金地天津注册资本51％的股权转让价，该转让公司将获得税前收益3500万元。转让完成后,金地天津将变更为中外合作经营企业，项目的开发建设将继续由金地天津完成。ING基金将拥有金地天津48%的利润分配权，金地集团拥有52％的利润分配权。同时，当项目收益达到或超过双方商定的预估水平后，公司将获得一定比例的超额利润分配和超额管理费奖励。
金地集团董秘许亚峰对记者表示，通过与ING房地产以共担市场风险的形式，金地集团将开拓国际资本融资渠道，增强获取优质土地储备的能力并加速公司房地产业务的发展。
记者了解到，天津格林世界项目位于天津市津南区双港镇，项目总占地面积约37.74万平方米，由金地（集团）天津房地产开发有限公司负责开发建设。金地天津系一家由金地集团与全资子公司深圳市国际网球俱乐部有限公司共同设立的有限责任公司。
此次的合作方ING房地产隶属于荷兰金融机构ING集团，是世界上位居前列的房地产投资公司，截至2006年3月，ING房地产在全球管理的资产组合价值总计达890亿美元。
“在法律上，这算是一笔股权融资。因为金地要将所持有的金地天津注册资本51％的股权转让给ING基金，金地天津变更为中外合作经营企业后，ING将成了间接给金地提供商业信贷的投资公司，属于FDI（外国直接投资）”。深圳国信证券分析师林田对《第一财经日报》表示。
也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”。
从这次融资的载体来看，金地天津成了是一家中外合资公司，由金地和其附属公司深圳市国际网球俱乐部有限公司共同设立，该公司权益实际上完全属于金地。正是这种中外合资的企业性质，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。
值得注意的是，这不是一笔简单的股权融资，而是以外国直接投资（FDI）为名，行商业贷款之实的信贷融资。
“房地产企业以FDI取得境外贷款曲线融资，目前已经是潮流，万科、金地等房地产企业都深谙此道。”南方基金管理有限公司副总经理周明这样对记者表示。
“目前，国际地产基金一般只选择和最有实力和发展潜力的公司合作，看中的是管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。”深圳一融资专家指出，从目前已与境外基金达成合作的发展商来看，几乎无一例外都是业界大牌，真正感到资金困难的中小发展商很难获得境外基金的青睐。
由此看来，宏观调控对全国3万余家房地产企业本已是一个“大浪淘沙”的过程，中小企业在土地和信贷的双重“夹击”之下，生存的空间已然大幅收窄，同时，他们想转而寻求境外资金的愿望又在现实面前再次遭到沉重一击：因为境外金融机构和境外基金青睐的仍然是房地产开发商中的“强者”。
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