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上海各区域地块市场现状全景展示
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年08月25日 09:36 http://www.china-cbn.com
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郊区：供应集中但成交堪忧
本报记者翟宇发自上海
此次上海土地出让1号公告仍延续过去两年的态势，即市中心供应偏少，郊区供应放量。在暂停一年多的住宅用地出让后，此次郊区住宅土地的供应虽然在数量上也不算很大，但仍占此次出让土地面积的一大半。
此次出让的地块中，崇明县的陈家镇1号地块面积最大，达33.33公顷，容积率1。世联地产上海资讯研究中心李峰表示，崇明地处上海的边缘，房地产市场发育不成熟，目前开发量集中于南门和堡镇两个板块，代表性的楼盘金月湾小区均价在5200元/平方米左右，陈家镇地块无论是区位还是成熟度与其他两个板块相比都处于劣势，突围的困难度较高。
此外，过往两年的住宅用地供应大户松江，此次也有一幅住宅用地——明中路2号地块出让。该地块位于明兴路以西、明中路以南，性质为住宅、商业综合，面积19.8479公顷，容积率1.2。
据了解，明中路2号地块周边已云集不少开发楼盘，其中白马花园属于大体量楼盘，开发周期较长，目前仍未进入销售期，明中路地块未来销售周期会与其构成部分重叠。该区域现在的普通住宅售价约在5000~6500元/平方米之间。李峰认为，竞争关系将使明中路地块未来住宅售价和目前在售项目不会偏离太远。
在地价方面，与明中路2号地块相隔较近的新中路1号地块是松江区2004年出让的住宅地块，也是此次一号公告之前松江最后出让的一块住宅用地。据了解，新中路1号地块面积4.7239平方米，规划容积率2.3万平方米/公顷。
根据上海市房地局的官方网站显示，新中路1号地块的招标底价是6660万元,其最终成交价为7838万元。折合单位地价120万元/亩，楼面地价1799元/平方米。如果以此地价为标准，则明中路2号地块的地价将超过3.57亿元，折合楼面地价1800元/平方米。
两相对比，如果两幅地块的单位地价相同，则新中路1号地块与明中路2号地块的楼面地价相差将超过千元，这意味着拿下明中路2号地块的开发商其利润将被压缩。
上海某营销公司负责人刘先生表示，郊区楼盘目前面临的问题是，新盘供应集中，但购买力量正日趋减弱，尽管部分区域有轨道交通的利好，如松江区，但由于已连续几年的放量供应，因此市场已显现疲态。想出手拿地的开发商，需要对市场进行充分调研后再下手。
此外，此次郊区出让的住宅用地还有嘉定新城的东云街地块以及南汇新场镇20街坊2宗地块和青浦区朱家角镇新镇1号2宗地块。李峰表示，嘉定新城的东云街地块周边开发强度较弱，未来面临的竞争较小，但区域成熟度的不高也会考验开发商的综合布控能力。
而南汇区目前房地产发展较为成熟的区域为康桥镇和周浦两镇，所以此次出让的新场镇地块会否受到市场追捧还难下定论。
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