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上海各区域地块市场现状全景展示
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年08月25日 09:36 http://www.china-cbn.com
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东部城区：住宅用地仍然供应偏紧
本报记者翟宇发自上海
据此次的上海土地出让1号公告，位于上海东部城区的杨浦区和浦东新区虽有4幅土地挂牌出让，但仅一幅为住宅用地。在过去两年里，杨浦区和浦东新区挂牌出让的地块不少，但鲜有住宅用地出让，大多为商业、办公等综合用地。
一直处于上海楼市热点区域的浦东新区，近两年新开盘地块均为以往协议出让的地块为多，少数公开出让的地块，则是从陆家嘴集团的“口中吐出”。而杨浦区在这一轮上海楼市上涨的热潮中，因区域内新盘数量不多，似乎有所游离。
不过，此次1号公告中，东部城区唯一一块住宅用地的出让就出自杨浦区。据1号公告显示，杨浦区80街坊地块位于唐山路以南、许昌路以东，面积2.6468公顷，容积率2.0。该地块是此次共计20幅出让地块中少有的位于内环内的地块。
世联地产上海资讯研究中心李峰认为，杨浦区此次出让的80街坊地块由于临近市中心，可以方便的共享城市设施，减少生活成本，属于稀有地块，潜力较大，但较小的地块规模会考验开发商的能力。
实际上，80街坊地块位于正在大面积改造的平凉西块区域。从地块成熟度看，80街坊地块周遭已分布较多的开发楼盘，如北外滩旭园、宝地东花园以及海上海新城等，这些项目规模都不大，目前都已处于在售状态，均价在12000~16000元/平方米之间。李峰表示，随着未来不断的去化，上述楼盘在销售周期上与该出让地块的重叠程度不高，彼此竞争关系不强。
根据记者查阅的公开资料，位于80街坊地块不远处的海上海新城，其开发商上海实业发展有限公司（600748.SH）最初拿到该地块时的地价成本仅260万元/亩。另据相关机构的调查数据，海上海新城周边同类地段的地价已经达到1200万元/亩。
如果以此数据为标准，则80街坊地块的价格将超过4.7亿元，折合楼面地价则将近9000元/平方米。与该区域的平均售价比较，如果该地块以高于上述价格成交，则开发利润将非常有限。不过，已有分析师表示，目前上海楼市已处于浓重的观望时期，因此开发商也不会盲目出价，该地块的最终成交价格仍值得期待。更为重要的是，其最终地价对周边房价走势也将产生直接的心理暗示。
由于此次地块出让正值国家出台“90平方米以下户型须占总建筑面积70%以上”规定之后，因此该地块的户型比例最终如何也是决定其出让价格的重要因素。但记者致电杨浦区房地局相关部门，却被告知，在8月28日拿到标书之前，房地局不接受有关此次出让地块的任何事前咨询。
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