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上海各区域地块市场现状全景展示
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年08月25日 09:36 http://www.china-cbn.com
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编者按
上海市国有土地使用权挂牌出让公告（1号公告）已于8月17日公布，这是近一年半来，上海首次公开出让的商品房（非配套房）用地。此次共计出让12个区的20幅地块，其中包含住宅用途的地块共有13幅。本期专题向你全景展示各区域地块的市场现状和“招拍挂”情况。
北区：严把“90平方米户型占70%”关
竞标价将影响罗店板块走势
本报记者郝倩实习记者刘琼瑶发自上海
此次上海市国有土地使用权挂牌出让的4幅北区土地中，除了靠近中心城区的闸北区地块，其他的2幅地块目前仍然很难判断未来走势。与其他区相同，北区的宝山区以及闸北区的房地产部门都明确表示将严格遵守90平方米住宅占70%以上这一规定。
罗店板块竞争不容乐观
1号公告中，上海市最北端将再出让一块土地。该土地位于罗迎路西侧、美兰湖南侧。这是从2004年底至今，宝山区罗店板块首次出让土地。根据上海某土地评估机构的预计，该土地最终的出让价值可能在每亩180万到185万元之间。
2004年12月，罗店新镇的土地出让曾出现火爆场面。当时，天津顺驰建设竞标获得罗店新镇两个地块，中标价格分别为196万元/亩及195万元/亩。同期，三盛宏业获得土地的中标价格为193万元/亩。
根据方方房产工作室对于罗店镇历年公开出让的地价汇总，2003年到2004年，土地出让均价从94.98万上涨到194.73万元/亩。
但高价获取的地块并没有带来尽如人意的销售态势。按照顺驰（上海）集团公司最初的计划，该项目应该于去年6月份推向市场，并达到8000元/平方米以上的定价。但网上房地产的统计显示，去年9月份该项目推向市场之后，住宅合同累计均价仅在6100元/平方米左右徘徊。消化了近一年后，583套住宅还剩余266套。记者还了解到,该板块另外一个楼盘受制于销售缓慢，正期望寻求基金的收购。
“从2005年9月起陆续上市，普通公寓单价普遍在5000~6000元/平方米之间，仅有定位较高的花园洋房售价近6500元/平方米。”上海《都市住宅》的一项调查认为，截至今年二季度，该板块仍处在“有价无市”状态中。
鉴于以上种种迹象，方方房产工作室出示的最新一期2006年第二季度“久银风险地价”显示：“容积率0.5的前提下，地价为180万/亩；而如果容积率为1.2，地价则为185万/亩。”而此次挂牌出让的罗店板块的土地，容积率恰为1.02，地价应该在180万/亩到185万/亩之间。
“受限于高额地价，该板块的部分房源已少有降价的空间。若是此次土地出让低于2004年底的土地出让价格，那将使该板块的竞争更加激烈。”业内人士分析。
业界看好宝山区淞南地块
业内对此次推出的宝山区淞南地块的预计较为乐观。易居（中国）研究院分析师黄旭明表示：“由于靠近地铁三号线延伸线，该区域是目前宝山少有供需两旺的板块，目前的均价在7500元/平方米左右，半年以来成交量稳定中呈上升趋势。”
不容忽视的是，“2004年12月，淞南路板块两次招标出让土地，两幅土地的成交单价十分接近，都在220万元/亩以上。当时这一土地出让价位与罗店新镇仅有不到30万元/亩左右的差价。但显然，目前这一板块的成交以及价格走向都要好过罗店新镇的现状。”知情人士表示。
相比而言，业内对此次推出的闸北大宁板块的一幅地块抱有较高的希望。
“这可能成为大宁国际社区的最后一块地。”知情人士称。该地块就紧靠目前销售情况良好的慧芝湖花园，宝华现代城。记者了解到，根据8月份的统计，该板块的区域成交均价已达到10442元/平方米。
但由于目前该土地周边已开盘的项目都是几年前协议出让的土地，所以暂时没有可作为参考系数的土地价格。
“同时，该块土地从出让到将项目推向市场，其中起码还要有2年的准备时间。到时候该板块将更为成熟。所以一些开发商更加看重此块土地的出让。”分析师称。
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