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金沙洲：广州首个廉租房新社区
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年08月18日 01:29 http://www.china-cbn.com
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本报记者亦吾发自广州
本月底，广州两个限套型地块将公布招标结果。而配套相对其他地块更为完善、将在未来数年为广州供应2.8万套90平方米以下户型、而且还将在此建设广州首个廉租房新社区的金沙洲，开始成为业界关注的焦点。微妙的定位变化
根据近期规划部门的消息，金沙洲将建设中国最大的廉租房新社区，总建筑面积37.78万平方米，拟安排5643户、1.4万人居住。其中90平方米以下的中小户型占93%，租金标准按当年市国土房管局和市物价局公布的公房成本租金标准计收。
此外，根据广州市城市规划局向广州市土地开发中心发出《关于近期拟出让地块住宅套型比例问题规划意见的函》的要求，金沙洲未来将可提供建筑面积约319万平方米的住宅。80%以上必须用于开发90平方米以下住宅，总共可以提供255多万平方米，超过2.8万多套中小户型单位。
也就是说，作为政府手中最大的一幅半处女地——金沙洲开始以主要满足中低收入人群居住需求的新型住宅区的形象站立在广州楼市的风口浪尖。
然而，作为广州市政府的经营性土地重点储备项目之一，金沙洲居住新城在2004年正式亮相时，其规划定位却是一个高品质的滨江社区。根据2004年发布的《金沙洲控制性详细规划》，其将建成为广州市最具规模、最具现代、最具自然特色、管理最完善的生活居住区。规划配套包括百万平方米的郊野公园和滨江体育公园，现代化商贸金融中心和文化娱乐中心，高速公路、地铁、城市道路、水上运输在内的公共交通系统，真空垃圾处理系统，以及众多的医院、学校。
由于金沙洲的土地储备丰富，山林湖泊的自然条件优美，容积率低，规划完善，在该区拿地的开发商大多专注于豪宅的打造。比如在该区拥有13万平方米土地储备的恒大集团当时就曾经表示“金沙洲是广州市政府重点打造的区域，该区域规划较好，未来是一片高尚居住区，由于整个地块靠近珠江，也是一个适宜做豪宅的区域。”新加坡凯德置地联手香港丽丰拿下的金沙洲项目，占地面积297186平方米，容积率约1.2，初步规划开发别墅、高级公寓洋房等产品，总量约3000套。除了占尽金沙洲自然生态优势，该项目还毗邻2008年建成的地铁6号线金沙洲站。
被划归金沙洲楼市板块的万科广州四季花城属于一个中高档定位的山水社区，目前均价约6000元/平方米。紧邻金沙洲的中海金沙湾也将于近期开售，定位依然是一线江景豪宅。
政策的突然转舵，对于一些心心念念要把金沙洲板块打造为类似华南板块星河湾一样异军突起的郊区豪宅的开发商来说，不啻一盆冷水。开发商坚称新规划并无影响
不过，众多在金沙洲有土地储备的开发商却强调新规划相比旧规划，只是增加了中小户型的供应以及廉租房社区的微调，对他们的楼盘定位以及后续市场销售并没有产生影响。地域上属于南海范畴的万科广州四季花城以及中海金沙湾，都没有被涉及到金沙洲的规划调整中。而凯德及恒大的金沙洲项目，业内人士指出，由于他们拿的地块位于金沙洲所规划的低密度住宅区范围内，现阶段尚未需要跟随新规划调整其中小套型比例。
但对于本月招标的金沙洲首个限套型地块，不少开发商经过研究认为，小于60米的高度只能建18~20层的小高层楼宇，其容积率也不算低，在这种条件下要满足总建筑面积，会增加建筑物的密度，减少花园面积和拉近楼距。而且当中还要建八成以上90平方米以下单位，其采光和通风的效果会变差，相关配套设施成本也要增加。有兴趣参与招标的开发商并不多。
曾参与金沙洲规划研究的某知名代理商研究部主管则认为，政府从来都是把金沙洲作为一个大众化高质素的纯居住区来进行主导开发。政府把生活设施的配套如学校、地铁、高速公路、医院等建设好，然后逐步分流老城区的人口。目前加入廉租房及限套型住宅，只是对于原先定位的一个补充，把居住人群的覆盖面进一步扩大。
他强调，政府只是提出要把金沙洲建设为现代化的生态型纯住宅区，并没有像珠江新城那样强调其高端特色。而开发商如果为了追求利润而出现项目定位的偏差，自然需要根据今后市场的变化而调整其早前规划。“现在政府调整楼价的决心很大，不再是几个开发商联手就能把一个区域楼价给做上去的时代了。”
他还表示中小户型占主导以及加入廉租房，并不一定就会拉低整体区域形象。从香港经验来看，一些地区如果建设公屋，反而会令人气加速聚集，配套迅速成熟。即如今日的沙田，虽然是以公屋带动地产业，其后也发展为主流居住区，但并未给人很偏僻及低档住宅的感觉。
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