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"对策"VS"政策" 谁在曲线对抗楼市新政？
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文章来源：上海证券报 日期：2006年08月18日 16:17 http://www.china-cbn.com
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地方政府 总有一些在大考中“舞弊”
□ 本报记者 于兵兵
“令我十分不解的是，地方细则本来应该是配套措施，却个个成了解套方案。”一位来自台湾的独立房地产评论人士称。他所说的“解套方案”指的是近期关于房地产宏观调控的几个地方细则的出台。
强征个税：避重就轻
在8月1日实施的强征二手房个税政策中，地方政府上演了一出鲜活的偷梁换柱。
国税总局关于强征个人所得税的108号文件中明确规定，严格按照税法征收二手房转让个税。只能无法出具房产原值凭证，无法计算“所得”差价时，才由地方税务部门根据实际情况，按房产交易全额的1%至3%收取。
就这一项，地方政府展转腾挪出了无限变通空间。据了解，目前部分近年来房价上升较快的城市虽然在细则中分清了两种征收标准的前提，但在执行中却相当含糊。中原地产人士介绍，8月1日以来，在持续了两个星期的观望后，二手房交易开始恢复，但在符合交缴个人所得税条件的交易中，只有一成左右的售出方选择了按差价20%交缴，其余均为全额的1%或2%。
“上海的房地产市场已经经过了一次调整，目前不适用更严厉的措施。”在采访中，上海的地税部门工作人员的解释俨然一位政府房地产政策专家。“我们也有自己的难处，个个核对交易原值基本不可能。地税部门与房地产交易中心数据库并不联网。”某地一位地税部门人士介绍。
限外与结构：细则冷冻
在这一轮的房地产调控政策中，住房结构调控和限制外资炒楼的政策是较早出现的文件，却在地方细则环节遭遇了类似于“冷冻”的处境。中央级文件对若干政策的松口是为了防止“一刀切”带来的矫枉过正，却被地方政府应用起来，成了有效的变通手段。“不出细则本身就是一个细则，那就是该怎么做还怎么做。”上海楼市境外人士专刊总编蔡为民这样认为。
在低调与本市开发商、中介商及外资机构广泛接触后，某大型城市的政府高参给市场的一个提醒是“目前政府的工作重心不在这里。”显然，这是一个鲜明的信号，短期之内，市场执行没有变化。在各大房地产交易中心，工作人员对外籍购房人士的解释是，“外资购房目前没有限制。”
认可勾地：寻租之嫌？
据国土资源部本月开始实行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，“用地预申请”制度即勾地制被正式认可。开发商对招拍挂出让地块可以提前进行用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。招拍挂中，如没有更多质优选择，预申请人须严格按此价格受让。
正面看，这一政策是为了防止调控带来的土地流拍或低价出让，但一些地方，一些明显具有较好市场前景的项目也采用勾地的做法，无疑有官商沟通之嫌。
土地专家章剑峰曾表示，如果制度不完善，勾地制度很可能会成为一种名正言顺的利益寻租，土地部门将难免有从公益部门、宏观调控者的角色沦为经营个体的危险。而土地调控的方向本身却是杜绝私相授受、权钱交易。
开发商 棒喝下大玩鬼把戏
□ 本报记者 李和裕
生存还是死亡，这是一个问题。新一轮房地产调控风暴中，开发商也在这样考问自己。虽说面对媒体，大多数开发商不约而同选择了沉默，但在这低调的表面下，他们还在谋划着一场“老鼠与猫”周旋的游戏。
先是结构调控政策给了开发商一个“下马威”，90平方米和70%比例的双控制还真让开发商犯愁，很多都面临户型整改的问题，特别是那些有分期开发项目的企业。
“大家都在研究一些‘秘籍’，可以巧妙突破90平方米的限制。”有开发商表示。比如，利用阳台面积不计入套型建筑面积，有的开发商考虑将阳台的概念延伸扩大，将住宅套内的面积控制在90平方米以下，而把餐厅和阳台的设计连为一体，这样购房者实际的房屋使用面积完全可以超过90平方米，符合国家规范，售价则还可以调高一些。
更多的则是考虑将大户型设计成可并联打通或上下打通的相邻小户型或子母户型 。“购房者打通墙壁后就可以变成大户型，打通楼板则能够变成复式房，长三角的一些开发商已经在这样操作，而且可大可小的户型选择让开发商销售起来更觉灵活。”上海易居房地产研究院分析师介绍。
在建设部的 结构调控细则出台后，并非“一刀切”的控制标准更让开发商松了一口气。并且，既然国家大力提倡小户型的开发建设，有的开发商便“先下手为强”，利用打了“擦边球”的超高层高的小户型来刺激销售；有的则反而“捂房”，在销售的时候把一段时间内可能比较抢手的小户型先保留起来，以后再见机出手。
此外，虽然对于开发商的销售行为，九部委也进行了政策规范，如对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，将加大整治查处力度；获得销售许可证的项目，房源必须在3天内放开等。但据了解，开发商对于前期准备的销控依然“我行我素”。“客户总要积累，会有变通的办法。至于房源要全部放开，也没太大问题，申请销售许可证的时候，还是可以按照我们的销控进度去操作，无非是多去申请几次。”一位销售经理直言不讳。
比较“致命”的 当头棒喝恐怕就要算国家对“银根”的收紧了。内地开发商融资渠道不多，调控形势下又不能指望销售回款，卖地则已代表穷途末路，因而一些企业便开始剑走偏锋。
为了减轻资金压力，曾有开发商将前期剩余房源以个人购房者名义进行“自购”，从而获得贷款进行融资；还有房企以贸易企业的运作方式申请贷款，以贸易流动资金的名义申请贷款，抵押物便是该房企转手于自己成立的贸易企业的房产；如今又有开发商通过注册临时性企业，以新企业名义购买物业，申请机构贷款来获得资金———“左手转右手”的游戏再次反映出开发商“钻空子”的状态。
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