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广州欲推“双限”地块 开发商跃跃欲试
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年08月11日 01:48 http://www.china-cbn.com
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本报记者吴晓波发自广州
新政之后，广州不断推出大型地块，而“限套型”、“限价房”成为此轮大规模出让土地时期的关键词。同时规划部门表示为缓解项目规划调整过大，涉及面过广的矛盾，将对新规划和审批的住宅项目严格控制户型比例，尽可能通过新建项目平衡已批项目的住宅比例，减少对已批项目住宅比例的调整，以达到国家的要求。
限制性户型纷纷推出
将在8月31日公开出让的海珠区昌岗中路地块，是广州的首个要求全部建90平方米以下户型的地块。同日出让的金沙洲B3725D01地块，也要求80%以上的开发面积为90平方米以下的户型。而在9月5日，还将出让广州东部开发区KXC-H3和KXC-H4两幅地块，首度提出限价房概念，在限套型、限房价基础上，采用竞地价方式出让。
在目前已经出台的下半年土地计划中，还将有建筑面积超过50万平方米的水泥厂地块及6幅合计建筑面积超过15万平方米的大学城地块要建设90平方米以下的小户型。另外，政府将在金沙洲投入7.56亿元(不含市政公用设施和公共服务设施)，建设廉租房新社区，要求在2010年为5000租户建设一个配套齐全的生态型社区。
业内人士估计，仅目前已经宣布的土地出让计划，就将为广州在2008年带来超过1.6万套90平方米以下的中小户型。但去年广州一手商品房的批准预售套数为90261套，批准预售面积为939.70万平方米。从开发比例来说，这1.6万套的中小户型还远远达不到占城市开发总量70%的要求。由于上半年土地出让数量较多，下半年的土地出让必然要向城市开发总量90平方米以下户型占70%的目标靠拢，因此今年将陆续推出的地块中，“限套型”以及“限价房”的趋势将成为主流。
而作为未来重点布局的中小户型及廉租房新社区的金沙洲板块，在未来将总共可以提供255多万平方米，超过2.8万多套中小户型单位。他认为政府从供地源头上控制产品供应结构、划定特色板块、限制价格，将极大改写目前的楼市格局及游戏规则。
开发商反应积极
经过了新政出台后一段观望的时间，众多开发商已经开始走出休养生息的状态中，开始厉兵秣马准备迎接新转型时期的到来。
“我们刚刚从国外考察高端中小户型产品回来。其实在欧洲新盖的公寓里，90平方米的住宅并不少，我们学习的，是如何把国外的规划和设计理念融入到广州本地产品中。老实说，我们对近期出让的几幅限户型、限地价地块都很有兴趣，希望能拿下一至两块，因为它们的规模都比较大，对公司扩大市场份额有好处。”某位知名集团的高层对记者透露。
自从广州陆续公布了多块限制性住宅的土地供应计划，他已经连续多天仔细考察了这些地块，甚至亲身测试过从每一块地回到市中心所需的时间，从而圈定目标消费群，目前他们已经基本圈定了其中几幅作为竞价对象，并为此准备了10亿元的资金。
“其实发展商也是商人，消化了政策之后就会积极在新市场环境下寻找新的利润增长方式。政府推出的这几幅地块，不再是以往的蚊形地，而且规划要求比较高。利润空间肯定是有的，只是看你怎么去做产品。”该高层表示。
而以发起解决低收入人群居住问题而著称的万科，对于广州推出限户型、限地价的地块，只是谨慎地表示：“对于广州地区推出的合适地块，万科都会积极参与竞争。”
某知名开发商的规划部门负责人表示，他目前正在对科学城的限价房进行可行性研究，“每1000平方米住宅用地必须建大于330套的中小户型，拥有的住宅建筑面积要求大于30769平方米，等于防止了做跃层、或将两套打通等变相开发大户型的变通方法，而且还要用节能环保材料，要保证绿化园林景观，要保证停车配建指标，还要做幼儿园、菜市场等公共配套。说句老实话，比以前的要求复杂多了，利润空间虽然也有，但是成本控制也是一个新难题。”
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