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徐滇庆：管好大城市就是胜利
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年08月04日 01:10 http://www.china-cbn.com
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本报记者王佴陈阳发自广州
徐滇庆，长城金融研究所所长、加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授。
这位曾因力推草根金融，而被称为“中国民营银行之父”的学者，近两年来关注的方向却转向了炙手可热的地产。短短两年间，他以金融专家的身份，对如何调控中国持续高涨的地产业施展着自己的影响力。许多地产商认为，“国六条”出台的理论依据就是来自徐滇庆。
8月3日，在中山大学岭南学院，徐滇庆以该校EMBA中心兼职教授的身份，接受了《第一财经日报》的采访。
《第一财经日报》：你认为以往“国八条”没有解决的问题，“国六条”能解决吗？
徐滇庆：4月底、5月初，我在参与讨论制定“国六条”时，曾当场表态：“国八条”为什么不起作用，哪条错了呢？哪条都没有错，它表达了一个良好的愿望，那就是我们一定要管好房价，限制投机。但是好的愿望却没有落实到一个制度创新的高度。“国六条”好在总结了“国八条”在2005年提出后之所以没起作用的原因，这说明了研究学者、政府官员们政策制定的水平提高了。
《第一财经日报》：“国六条”在制度创新上的特点体现在什么地方？
徐滇庆：具体来讲，要在制度创新层面上制定有效的房地产政策，土地、财税、金融三方面政策都需要调整，其中第一大政策就是土地政策。
国务院规定从2006年6月1日起90平方米以下的房子要占到70%以上后，有几位经济学家质疑，由政府决定盖多大的房子，这不是政府干预市场了吗？我则认为，这恰恰是经济学原理必然导出的结果，这是对土地的需要进行区隔。
为什么其他商品不要区隔，而土地需要区隔？因为土地没有流动性，而且土地有绝对的稀缺性，所以在土地问题上，所覆盖的人群是高中低全体人，而不能够让富人和穷人一起投标土地，如果这样，土地就会全到富人手中了，所以2005年北京、上海基本没有小户型,就因为政策上没有规定。
中国的地价以前是协议定价，这样做必然会寻租，腐败出现，所以改成招、拍、挂。但是在招、拍、挂的过程中，忘记了区隔市场，谁有钱，谁就来拍。尤其在北京、上海、广州这样的地方土地稀缺，一旦给你了，别人多少年都拿不到。所以这个是失误，现在就马上改过来，进行需求区隔，明确规定，90平方米以下小户型不超过70%。
《第一财经日报》：但这样一刀切的做法，是否有科学依据？比如70%这个比例是如何得来的呢？
徐滇庆：说实话，这个数字并没有经过仔细推敲。很多人对我说，你现在满意了，你提的思路都写到中央文件了。我说虽然政策采用了我的思路，但要90平方米的房占到70%的数字可不是我提出来的。
那么科学的比例应该怎么算呢？我们应当把历年各个地方的住宅数据拿出来，用数学模型研究一下，然后再定一个科学的比例，而且这个比例应该因地制宜，并且每年进行修订。
例如，统计显示，全国人均住宅面积是24平方米一个人，一户是2.8个人，乘起来大概是74个平方米，所以要把所有的相关数据拿到后，做个回归分析，中间的均值是74，往前移到90，看看能覆盖到多少人，我们就知道70%这个比例是否合理了，但这个工作没做。
当然，这是因为来不及，4月底到北京参加讨论，5月17日文件就出来。
《第一财经日报》：如果有人问你，在当下各种抑制房价高涨的政策纷纷出台的背景下，明年房价会跌吗？你如何回答？
徐滇庆：我的判断就两句话，第一，房价肯定涨，第二，房价指数（
总体商品房价格集中趋势最简单及最直接的指标）肯定跌。这就是当前房地产市场必然出现的结果。
分析的依据是，中国房地产需求是巨大的，中国人在改革开放20年以来，收入很多年都是两位数，而房地产增加都是在3%以下，所以积累了巨大的势能，存款16万亿元，可是2005年全国的商品房销售额才1.8万亿元。
房地产问题的核心是金融问题。在中国，许多人的钱并没有合适的地方走，去境外投资，可人民币不兑换，往地下金融走，每年也就120亿美元，而且这条路一般老百姓也找不到。所以巨大的资金流必定进入房地产，有这么大的需求，有这么大的资金，房价怎么会跌呢？
《第一财经日报》：你认为当前地产的调控政策还应注意哪些问题？
徐滇庆：现在的问题是，制定规则是草率了点，很多问题还需要推敲，但大方向是对的。
我最担心的问题是，一些地方政府在高房价、高地价下获得了巨额收入，地价收入占了地方政府一半的财政，所以有一些地方官员还是希望地价越高越好。利益集团仍然会有反方向推动，这些是利益的博弈，但对于调控的大趋势我是很有信心。广州、上海、北京、深圳这些大地方管好了就是胜利。
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