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深圳酝酿出笼限价房限价地
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年07月28日 01:36 http://www.china-cbn.com
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首个“9/7比例”地块今日推出
所谓“向上限地价”是指在拍卖时不单向上拍地价，而且还要向下拍房价，以压缩开发商利润，同时稳定房价——
本报记者毛瀚民发自深圳
《第一财经日报》近日获悉，深圳在今天拍卖土地的指导方针上，确定了今后将严格执行深圳细则关于70%的硬性规定，即90平方米的户型要占新开发的具体项目的70%，而不是最新建设部所解释的城市总量的70%。
记者从深圳市国土局获悉，为配合建设部新规定，在坚持项目控制的基础之上，深圳市规划部门不久将会出台更为具体的项目控制细则。此外，有接近国土部门的人士透露，深圳市国土部门最近召集开发商，就限制房价政策召开座谈会议，正酝酿出台限价房政策。
“第一拍”坚持“深十条”
7月18日，由深圳市国土资源和土地管理局主办的深圳宝安中心区商业办公居住用地出让推介会召开，30多家发展商齐齐到场。由于这宗土地将受到国家调控新政策限制，因此在推介会上受到广泛关注。
记者从推介会上得知，此次出让的住宅地块上所建商品房将严格执行“90平方米以下住房占70％”的规定，地块上住宅将全部是小户型，并将以现房形式销售。
在推介会上，深圳国土部门向来自广州、香港、深圳的开发企业介绍了该宗地块情况。与该宗土地同时亮相的还有宝安中心区另两块商业用地，这两块土地也定于7月28日拍卖。
该宗地块位于深圳宝安中心区，土地面积为1.877万平方米，其中住宅面积占总建筑面积的70％，因此市国土资源和房产管理局宝安分局有关负责人表示，未来这宗地块上建设的3.558万平方米的住宅部分将全部为90平方米以下小户型。
这一楼盘将一改过去预售的销售方式，实行现售。这宗土地的出让公告中规定：宗地内开发的商品房项目在交清地价款，项目取得房屋建筑工程、消防、电梯、燃气竣工验收合格证明后方可销售。宝安国土分局有关负责人说：“这既可以理解为采取现售方式，也可以理解为政府将从这宗土地开始，提高预售门槛，开始对深圳预售制度进行改革。”
另外，这宗土地原定的出让时间为今年4月，由于规划调整的原因，推迟了出让时间。因此，本不属于“九部委15条”规定的6月1日以后新出让土地的范围。
比例引争议
关于这块土地的规划要求，在深圳市土地房产交易中心印发的拍卖资料上明确写明“本宗地开发的商业住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”
由于该块土地说明书中还有这样的一条：该出让地块其中包括住宅面积35580平方米，商业面积7000平方米，其他面积8100平方米。因此，很多发展商提出疑问：开发的90平方米以下户型住宅是占总建筑面积的70%呢？还是占住宅面积的70%呢？因为该地块住宅面积恰好占总建筑面积的70%左右，如果是前者，那么就意味着全部住宅面积都要建90平方米以下的小户型住宅。
按照深圳6月20日出台的地方细则规定，70%的硬性要求就是指具体某个项目中所占比例，而最新的建设部解释是城市总量的70%，那么深圳是坚持地方细则的规定还是按照建设部的解释来规定这个“70%”呢？
深圳市国土局相关人员给予的回答出乎很多人的意料：严格按照深圳细则执行，这块土地的住宅面积大约占总面积的70%，所有住宅面积都要建90平方米以下户型住宅。
这意味着，整个地块30%比例建大户型将变得不可行，既然住宅所有部分都建90平方米以下的住宅，90平方米以上的大户型将在这一地块中等同于零。
而深圳地产界人士半求接受记者采访时分析说：“以这次推出的地块来分析，除掉停车场，公共建筑部分，只剩下75%可以做住宅，如果70%都做90平方米以下的住宅，也就是只有5%可以用来做大户型，怎么做？”
地价房价双限？
通过这次土地转让推介会上深圳市国土管理部门的表态，已经明确的是：深圳将执行自己出台的细则规定，从严执行住宅调控政策。
“不按项目控制就没法做，建设部的总量控制最终要落实到项目中来，深圳的细则与建设部新规定并不矛盾，项目和总量互相结合，保证90平方米以下户型占项目主体的70%，最终要达到总供应量的70%。但这个90平方米占项目的70%的规定是不会改变的。”参与深圳细则制定的、隶属深圳市国土与房产管理局的研究机构深圳市房地产研究所所长王锋博士，在接受《第一财经日报》电话采访时这样表示。
王锋透露，关于项目怎么执行，深圳规划部门还会再出一些具体执行的办法。
记者日前拨通了深圳市国土局办公室的电话，获悉，由于细则的改动仍然需要通过深圳市常委审批，所以目前短时间内没有具体调整措施公布。而关于限价房、限价地的风声在深圳忽然紧了起来。
其实早在6月22日，建设部政策研究中心房地产业处处长赵路兴接受央视采访时，就明确表示，有关限价开发的实施细则有望在近期出台。对于新开工项目，不仅要限制套型，也要限定房价。
“今后普通商品房是由政府来间接提供的，政府在地价、房价等多个环节都掌握了定价权。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟说，“这意味着未来2年乃至更长的时间内，新增供应的价格是完全有保证的。”
虽然目前关于限价细则尚未出台，但从政策精神来看，显而易见，政府关于某个区域的限价将会遵循保守策略，很可能会低于市场价。张伟认为，限价对市场的心理影响将会迅速显现，“政策出来之后，只要第一次普通商品房用地出让，房价上限就会水落石出，那时，市场信心就会随之发生极大震动。”
不过，来自深圳国土局的消息称，近期国土部门已经准备就“向上限地价、向下限房价”的议题向中央要求出台地方政策。
所谓“向上限地价”是指在拍卖时不单向上拍地价，而且还要向下拍房价，以压缩开发商利润，同时稳定房价。“深圳选择对新出让地块实行限房价的操作可能性还是有的，深圳一旦出台此政策，将是第一个实行地价、房价双限的地方细则。”半求说。
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