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信托补位 房地产融资漏洞频仍
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年07月28日 01:36 http://www.china-cbn.com
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本报记者叶蓉发自上海
西南第一高楼——成都时代凯悦地产项目的财产权信托产品今日正式发售。这是上海本地民营企业东渡国际首次尝试房地产信托。业内人士分析：在银行信贷持续趋紧之后，信托将成为地产融资方式的重要补充。
但和以往的信托项目不同，这是一个在建工程抵押项目，所筹集到1.2亿元资金足以在年底之前，完成时代凯悦青年住宅项目的建设。然后再以青年住宅的销售款，归还信托所筹集资金，从而达成一个闭合的圆圈。
融资机遇
上海假日百货商厦也在尝试类似的财产权信托。
7月，一份有关上海假日百货的财产权信托产品发行完毕，将评估价值为2亿元的商厦第一、四层的财产权，向社会投资者转让0.8亿~1.2亿元的优先受益权，期限2年，年收益率为6%。
安信信托投资股份有限公司副总经理曹华分析说，为了吸引投资者的进入，此次信托产品评估价值为2.08亿元，募集资金额却在此基础上打了6折。同时，该产品保证每个月有100万元的租金入账，可以确保每半年有3%的收益保障。
“即使房地产市场再存在相关风险，这个1.2亿元的信托依然可以保证投资者的本金可以归还。”曹华称。
同时，记者通过知情人士了解到：原本安信信托也希望能够将1
~4层统一发行信托，但总筹资额将达到5亿元左右，销售方面会受到诸多限制。
在此信托产品发售之后，假日百货进行了一些调整。“1、4层在去年实现了1227万元的租金总收入，今年租金总收入有望增加到1420万元。在该信托发售之后，有一些2、3层比较好的商户也调整到4楼，信托收益就会有更好的保障。”知情人士称。
从行业数据统计来看：2005年全信托行业房地产信托产品平均规模为1.1亿元。这个数据在2006年依然将持续增长。截至目前，仅上海国际信托投资有限公司已经累计发行各类房地产信托产品超过41亿元。
新产品、新风险
一位不愿透露姓名的业内人士分析称：银行贷款的成本一般在8%左右，即使是利率加上所有的费用，成本也不会超过10%。相比而言，信托的融资成本在10%~12%左右。
高额融资成本背后，开发商依然可以获得诸多便利。该人士指出：并非所有的房地产信托项目都需要指明接下来的资金用途，这就为融资方带来更多的灵活性。
“如果上海假日百货商厦可以继续保持优质的租户构成，获得稳定租金，那么这将是一个非常成功的信托产品。不过一旦项目本身出现问题，这个产品将存在风险。”该人士分析说。
这是国内首个由信托公司进行托管的信托计划。委托人是上海国之杰投资发展有限公司，受托人是安信信托投资股份有限公司。信托托管方则是上国投。
不容忽视的是，上海国之杰既是上海假日百货商厦的控股方，也是安信信托的大股东。之前上海国之杰还将上海假日百货4000平方米商铺的产权置换给了安信。
“法律允许这种关联方发行信托，但是需要有第三方作为托管方存在。这也是上国投在该信托产品中存在的原因。”上述人士进一步表示。
但国之杰本身就是以房地产为主业。融资之后，投资者并不能掌控此笔资金的流向。一旦投资出现失利，将直接影响到投资者的权益。
该业内人士还分析说，财产权信托不需要经过财产过户，除非是关联企业才需要进行托管。这与需要进行过户的财产信托又有不同。这是对开发商比较有利的方面。如果从这个意义上理解：发行信托的资金额与上海假日百货商厦1、4层的资产总额没有必然联系，因为购买信托产品的投资者并不拥有该物业的产权，而仅仅是拥有租金收益权。
曹华却认为目前信托产品的风险可能更多地来自体制本身：目前操作成功的房地产信托项目规模都较小，这种对于产品规模的限制，导致信托产品总是因为某一个房地产投资项目而设立，无法有效实现组合投资，以分散单个投资项目风险。
“因为还没有正式的交易所，也没有可行的交易平台，所以在中小投资者参与投资之后，除非个体转让，否则在信托发行期限内，很难通过其他方式化解风险。”曹华表示。
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