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外资“入赘”受限 沪上超级豪宅雪上加霜
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年07月25日 01:47 http://www.china-cbn.com
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本报记者叶国靖发自上海
“做豪宅的开发商现在挺痛苦的。”世邦魏理仕（下称“CBRE”）住宅部经理史培颖对《第一财经日报》说。CBRE代理了滨江豪宅“鹏利海景”，该项目紧邻中国内地住宅第一贵——汤臣一品。
据史培颖透露，鹏利海景受制于宏观调控，又目睹了汤臣一品的销售不佳，至今还没有对外公开。这个项目的开发商——中粮集团至今举棋不定。
有价无市
位于上海小陆家嘴板块的鹏利海景，与汤臣一品、盛大金磐等滨江豪宅成三足鼎立之势。截至昨日16：00，网上房地产（www.fangdi.com）数据显示：汤臣一品仍一套未售出；两年前开盘的盛大金磐，累计合同均价约为3万元/平方米，尚有100套可售。
上海世茂庄园置业有限公司开发的世茂山庄，累计合同均价约5.5万元/平方米，从去年10月至今年6月，仅签约7次，但累计合同撤销次数却达5次。
无独有偶，累计合同均价约为2万元/平方米的徐汇御苑，从今年2月18日开盘至今，600余套房子仅销售了不足一成。
“定价还是太高，开发商对于市场形势的估计或许过于乐观了。”第一太平戴维斯物业顾问有限公司（下称“Savills”）研究部一位分析人士这样表示，“发展商定价自然有一定的客户基础和市场潜力，但一些豪宅高企的价格使得销售放缓了不少。”
除了价格因素，政策变化也是沪上豪宅销售乏力的重要原因。CBRE的史培颖告诉记者，171号文件（注：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》）正式出台后，实名制的实施和外商投资企业注册资本金的提高等要求，无论对于个人买家还是境外基金购买中国境内的物业都会受到一定程度的影响。
突围之道
记者在采访中发现，171号文件正式出台以后，部分业内人士开始认为境外基金将重新考虑在中国内地的投资策略和风险。此前汤臣一品又再曝出可能转售为租的消息。
对此，Savills的分析人士认为，“现在寻找国际买家比较困难。无论是境外机构还是境外人士都会因为置业门槛的提高而延长观望期。根据经验，半年或一年之后，国际买家或许会重新启动收购行动，转售为租倒不失为现阶段的一个办法。何况带租约的房子可以成为卖家谈判的一个砝码，有助于国际叫卖。”据了解，汤臣一品4栋物业中，B栋和C栋对外出售，A、D两栋则由汤臣集团长期持有。
史培颖也表示，鹏利海景项目的设想之一也是转售为租，租金水平大约是每套7万~8万元/月，投资回报率是比较低的，仅为6%~7%。
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