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深圳房企的REITs之路
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年07月07日 01:53 http://www.china-cbn.com
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本报记者毛瀚民发自深圳
房地产信托基金(REITs)一词对于2006年年初的内地开发商而言有点像“天使”的代名词。在内地房地产融资渠道单一的局面下，几家成功在香港上市的REITs让房地产企业，尤其是商业地产开发企业似乎看到了一扇异常透亮的融资之窗。
从今年2月开始，去年在香港上市的3只REITs，即领汇、越秀、泓富，都表现出良好的收益情况，而内地的多家房地产企业也传出跃跃欲试的消息：大连万达、北京城建、深圳国投、上海复地、上海绿地、深圳华侨城、中国海外、北京北辰、北京首创……众多地方性的商业地产开发企业都声称在积极筹备REITs产品，而热切希望尝试这一融资新事物的数不胜数。
华侨城地产在证监会的授意下正积极备战中国内地资本市场上的首只REITs。此“资产证券化”计划已经被其集团前总裁任克雷列入2006到2010年的五年计划中。
华侨城集团一位副总裁在接受《第一财经日报》采访时承认华侨城正在用租金做一些资产证券化的工作。
“内地市场发展REITs的各种条件均已具备，”经济学家孙飞博士分析，“内地证券市场发展已经有10多年，硬件已经成熟，在内地发REITs唯一的障碍就是立法缺失。”目前在信息披露、股价确定、税收安排，及REITs的基金管理公司、相关的金融机构、涉及的外汇问题都没有具体的法规。
然而，时至年中，房地产企业意识到REITs之路并不如想象中走得那般顺利：大连万达等内地房地产企业对外宣称的上市时间表一延再延，甚至香港一些房地产大鳄的上市计划也相继搁浅。包括新鸿基地产、恒基地产、九龙仓集团等在内的多家香港房地产企业近日先后宣布暂缓REITs融资计划，受挫的融资规模逾数百亿港元。
“最重要的问题是上市成本和投资者认同。”据大连万达相关工作人员介绍，香港联交所为了规避金融风险，已经将REITs上市的资金门槛提高。同时，随着香港REITs市场竞争的日益激烈，新REITs如何能够提供有吸引力的回报率也成为令房地产企业头疼的问题。
此前，嘉德置地旗下商用产业有限公司与深圳国投商业置业有限公司签订协议，以占有65%的股份，入主深国投在中国的15家商场，包括沃尔玛主力店，一共耗资34亿元，号称将打造成中国第一REITs。嘉德置地集团总裁廖文良称此合作是为了建立中国内地房地产信托基金的第一跳板。
同月，新加坡星展银行董事总经理张宗永向媒体透露，新加坡计划在年内能够实现将一家内地房地产通过REITs的形式拿到境外上市，面向境外的投资者发售。在中国房地产融资品种和手段贫乏的状况下，REITs拥有很大的市场和发展空间。
8月初，华银投资控股有限公司高层表示，若无意外，该公司正在运作的REITs不久便可在新加坡上市。该公司首席财务官齐霁表示，早在6月，他们收购的物业资产总值就已经超过3亿美元，达到新加坡股市对一只REITs规模的基本要求，而新加坡星展银行和瑞士信贷第一波士顿是其承销商，并提供资金支持。另外，深圳铜锣湾集团也将跟进，一时间，有关REITs的话题成为岁末年初业内外受关注程度最高的焦点。
REITs对中国的房地产市场意味着什么？它有可能成为调控中的中国房地产业融资的救命稻草吗？
香港市场对美国利率继续上升的预见使REITs投资者看到了资金成本提高的可能，加上内地出台房地产调控新政，也令香港融资平台面对内地企业的上市计划显得越来越谨慎。
综合各种因素，原本希望通过REITs成功融资的房地产企业或主动或被动地选择了暂时后退，而在目前银行信贷收紧的背景下，开发商们的房地产融资之路变得更为艰难。
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