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港资地产商掉头俯冲低端市场
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年06月30日 01:46 http://www.china-cbn.com
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本报记者林明发自北京
在内地开发商喋喋不休争论评议房地产调控新政策之际，先知先觉的港资地产商已经作出了战略转向，包括恒基在内的多家香港房企对内地新一轮中低价房建设表达了浓厚的兴趣，这似乎比内地国有房企、民营地产商的预判来得更早。
顺势而为
“我们打算斥300亿港元参与内地的廉价房建设。”香港市值第三大房地产开发商恒基地产日前表示，计划至少投资38.6亿美元(300亿港元)在内地购置土地，以开发政府鼓励的经济型住宅。
恒基(中国)投资公司执行董事张方明称，之所以制定上述计划，主要原因在于包括恒基、恒隆等地产开发商认定，政府将鼓励在豪华住宅等过热领域外的投资。目前，国家主管部门已采取限制贷款、提高90平方米以上住宅房贷首付比例，及要求银行协助监测投机者等措施来防止房地产泡沫。
恒基（中国）过去10年在内地投资约200亿港元，主要用于商业地产开发，未来5年公司计划投资300亿港元购置的土地，其中大部分将被用以开发小户型住宅。
张方明说，恒基在内地的投资计划不存在预算限额，300亿港元的投资额只是估计数字。目前恒基（中国）业务主要集中在北京、上海和广州地区，业务范围包括住宅、写字楼和商场等。除此之外，恒基（中国）还逐渐将投资触角伸向众多二线城市，如大连、沈阳、武汉、长沙等。
无独有偶，另外两家在内地已经颇具规模的港资地产企业也打算一改以往只开发高端项目的定位，以较大精力和比重投入中低端的开发市场，整体战略和具体方向仍在加紧拟订中，不日将对外公布。
香港RBC投资管理（亚洲）基金经理人TeresaChow 分析认为：“专注于中等大小的住宅要好于建设大套的公寓。”因为这符合政府的优先发展方向。
此外，就在恒基宣布内地拓展计划之前，其他开发商近期已纷纷宣布在内地扩张计划。香港市值第四大地产商恒隆地产日前称，在未来3年内将投资约250亿港元在内地市场开发10个项目。而东南亚最大地产开发商凯德置地在华资产已达114亿美元，占公司总资产的18％，并计划未来5年内在内地投资额翻番。
利润几何？
港资企业进入内地市场要追溯到20年前，且多以开发包括商业、高档公寓、别墅等高端项目为主要方向。当时刚刚起步的内地房地产市场为经验丰富的香港地产巨头们提供了“不错的回报”，然而市场的演变揭示了近年来由于地价上升导致边际利润下降，香港分析人士认为，过去四五年，内地房地产项目土地开发的平均边际利润已从40％多下降到20％多。
这就使得开发风险不断囤积，财大气粗的香港企业也是如此。而另一方面，内地浩大中低端需求呈刚性增长态势，政府已经明确了未来的方向是主要大力发展这部分市场。“等等看不如早点跟着大势走。”房产分析师顾永光形容港企心态。
恒基（中国）执行董事张方明认为，政府对房地产市场的调控举措不会导致房价大幅下跌，虽然他预计今年内地房价可能下降5％到10%左右。而恒基未来计划开发住宅面积在100平方米以下，“目前北京和上海等城市对中等大小的住宅仍存在大量需求”。“调控举措与我们的发展战略完全一致，目前市面上150平方米以上的住宅供应过度，过高的房价令消费者难以承受。”
同时转向中低端市场并非无利可图，分析师顾永光的观点是：由于土地的价格得到限制，加上这部分体量庞大，这意味着资金雄厚和开发流程规范的港资房企的合理利润水平可以得到保障，保守估计亦可达10%以上。一位香港分析师说得更白：调控未对香港开发商有影响，他们有大量资金，“我更担心这些地产商在香港的发展前景，因为目前香港地产增长率受到制约。”
更重要的是，这些企业可以借机购得大量低价土地，大幅扩张市场占有，顾永光认为，这是内地企业目前尚未意识到的，他们的注意力还停留在获利水平的下降上。
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土地配合力度增大
北京低价土地的推出也在加紧进行。以北京为例，除了日前公布的6幅限价地块外，第二批限价用地也开始遴选。北京市国土局负责人表示，北京第一批公布的6块限价地目前仍处于“包装”阶段，而选址在轨道交通沿线的第二批中低价位商品房用地也正在规划中。
5月29日，北京公布了包括丰台东铁匠营地块、朝阳广渠路地块等126公顷的6个限价地块。目前这6个限价地块正在进行上市招标前的包装工作，因为这6个地块主要是与国家规定的“限房价”相对应的。因此，企业在参与开发建设单位的招标过程中，必须接受政府限地价、限房价的要求。
此外，为了增大低价土地供应，对于“8·31”过关但已过了两年合同期现仍未开工的项目，北京还将鼓励建设中低价商品房，这些项目如果能改做“中低价商品房”，将能获得土地合同延长一年的鼓励政策。这些信号显示出中低价房开发市场的未来。
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