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200万平米限价房难撼京城高房价
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文章来源：新京报 日期：2006年06月28日 11:59 http://www.china-cbn.com
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广渠路与常营乡地块对周边项目影响较大；业内预测，限价房单价不高于6721元
广渠路15号用地已经达到三通一平。目前周边项目售价已达万元。本报记者周晓东摄
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本版采写/本报记者 张学冬 许子凌 吴海花
广渠路与常营乡地块将影响区域楼市
5月29日，6块限价商品房用地即将推向市场的消息传出，立即引起业内外的很大反响。“本来我是准备买后现代城项目的，现在听说广渠路要推出限价商品房，所以我暂停了自己的买房计划，看看是否能够买得到。”购房者刘先生对记者说。
尽管现在限价地还没有推出，限价房更是还要有很长一段时间才真正进入市场，但显然这个确凿的信息已经给市场带来巨大影响。
刘先生在琢磨的广渠路限价房用地，按照目前记者了解和掌握的情况来看，极有可能是年初已经成为“即将入市”土地的广渠路15号地，也就是之前的北京化工厂。如今这块地已经达到三通一平，规划建筑面积44.09万平方米。该地块在2005年就已经成为政府储备用地。
这个地块由于所处的位置相当便利，其周边已经成为房地产开发的热点区域，其南边是该区域的标志性项目———珠江帝景，目前销售价格已经达到10000元/平方米。项目北边就是后现代城，最后一期售价也达到了万元。目前该区域商品房精装修的销售价格一般在9000元/平方米左右，而毛坯房的销售价格则在8000元/平方米左右。
显然限价商品房的推出，对该区域目前在售的商品房会形成一定冲击。对此，珠江帝景有关负责人接受记者采访时承认，“按照目前已知的44万平方米的开发量，对这个区域的楼市肯定要造成影响。”不过他指出：“受影响最大的商品房应该是和其销售价格相差1000元-2000元/平方米的项目。”
同样会对周边楼市产生影响的是朝阳区常营乡地块。目前该区域主要销售的商品房包括万象新天、柏林爱乐以及优点社区，商品房销售价格在5500元-6500元/平方米左右，区域产品类型和销售价格基本接近，产品都是为小高板，具有一定的相似性，价格之间的差距也没有多大。
从目前来看，这个区域限价商品房可能对这个区域的商品房市场形成冲击，因为区域产品销售价格和类型都集中相似。
其他地块对区域楼市影响有限
但是其他区域的限价房则对当地区域的商品房市场影响有限。比如，另一个极有可能是限价土地的红狮涂料厂对区域的影响就不是很明显。
北京红狮涂料南北厂区在丰台区宋家庄共计有10.5万平方米的土地。此前北京国土资源局对外公布的数据显示，该地块预计建筑面积为18.5万平方米。开发面积也是一个非常适中的体量，同时该区域之前商品房的销售价格一般都在6000元-7000元/平方米。
“很显然这个区域目前已经没有可以供开发的地块，因此这个地块的出现对区域的商品房无法形成影响，但是这个地块的销售价格会形成一种南三环地块的心理价格。”一位曾经在该区域进行过房地产开发的开发商认为，该限价土地更多的是形成一种心理价格的暗示，而受影响的则是南三环区域的商品房。
其他三块位于丰台区的限价地则由于当地房价本身较低，因此也不会对区域造成很大压力。
200万平方米尚不足以影响整体楼市
按照北京国土资源局公布的数据显示，今年首次推出的限价商品房规划建筑面积在200万平方米左右，这个数字和每年推出的经济适用房的开发建设数据一致。
按照九部委新政中对土地供应的要求，“年度土地供应中，限制套型、限价商品房的土地供应量，不得低于居住用地供应总量的70%”，今年的土地供应计划中居住用地的供应为1900公顷，至少有1000公顷（包括300公顷经济适用房）的住宅用地是限价商品房用地。
按照目前首批规划建筑面积为200平方米的中低价位商品房的供应量，还无法达到抑制房价的目的。“这些地块分散在几个不同的区域，在各个区域中这些供应量给市场带来的影响不是非常明显。只有大量的中低价位土地进入市场，才可以拉低商品房的销售价格。”中原地产华北区域总经理李文杰这样表示。
■疑问一·买家
有望借鉴他城制定买家标准
目前，北京房地产界比较一致的看法是：限价房房源少，需求量比较大，如何制定一个合理的购买标准当为重中之重。据了解，限价房购买标准一直是限价房开发的难点之一。国内较早推出限价商品房的城市是宁波，在个人收入难以作为审核资格依据的时候，宁波的做法是拿房子作为标准，对象为无房住或人均住房建筑面积小于18平方米的城镇居民家庭。此后，大连等城市也借鉴了这一做法。
而在北京，由于此前经济适用房曾暴露购买资格审核不严等问题，很多业内人士对限价商品房购买标准持谨慎态度。
今年1月份建限价商品房的风声传出时，市建委有关人士曾透露，对限价房的购买对象准备借鉴外地部分城市做法，对购买对象的户籍、收入水平以及购买的户型做出限定。
北京市建委相关负责人在接受记者采访时表示，什么人可以购买限价房这个老百姓非常关心的问题目前都没有最后定下来，要等市政府认可之后才可以落实。
■疑问二·价格
不会高于去年均价6721元/m2
由于每个区域的实际的商品房交易价格有所不同，因此这些6个不同区域限价商品房所限定的价格也不能统一执行。
“不同的区域应该根据其区域内商品房的平均销售价格，以及目前北京的平均价格以及周边实际情况来制订限制的价格。”首都经贸大学教授张跃庆这样说，他表示，一个区域限价商品房的价格制订要根据其区域限价商品房的开发规模、产品品质以及具体规划来制订。“去年北京平均商品房销售价格为6721元/平方米。”因此张跃庆认为目前这6地块产品的销售价格不会超过这个价格。
■疑问三·开发商
多个国有开发商准备参与
据记者了解，目前推出这6块土地后，已经引起众多开发商的关注。其中丰台东铁匠营地块和朝阳广渠路地块已经成为多个开发商重点关注的地块；有多个国有开发商告诉记者，他们目前正在积极组织相关的资料，要参与其中部分限价商品房地块的招标。
北京城建投资发展股份有限公司总经理王汉军表示非常感兴趣，如果政府将以招标的形式来推这6块地的话，他们会去竞争限价土块的开发。他说，城建集团是以开发大众主流的普通住宅产品为主，做限价房，会非常有经验。
北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克也对限价地有很大兴趣，他认为开发限价房虽然利润较低，但开发周期会快，有利资金回笼，做这种项目比较安全。
但对于一些习惯运作高档项目的开发商来说，则对这些地块不感兴趣。万城华府的老总鄂俊宇称他对北京推出的限价地块不感兴趣，他们是走高端路线。
■警惕
上海两个“1000万”淡出
“两个1000万平米的建设今年放缓，如无必要，将不再提及。”来自上海坊间以及政府层面的消息在市场上暗自传递。“两个1000万工程”是指上海在去年新开工1000万平米重大工程配套商品房和1000万平米中低价商品住房，并力争全年可预售面积2000万平米，包括配套商品房在内的中低价位普通商品住房占年内新上市商品房的比重提高到65%.北京一位知情业者表示，上海中低价房之所以淡出，是因为中低价房购买者的标准很难制订，各方利益不好平衡；同时，中低价房多位于上海偏远地区，生活成本尤其是交通、教育等成本较高；此外，上海去年积压的商品房现已逐渐放量，再加上今年新盘的上市，限价房对购买者吸引力进一步降低。
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