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“上海之春”房展会：看的多买的少
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年03月24日 02:46 http://www.china-cbn.com
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本报记者叶国靖发自上海
大华·梧桐城邦案场主管郑琼艳日前告诉《第一财经日报》，“上海之春房展会期间，总计有100多位客户随班车前往宝山看房。但这些客户中目前没有一位在实际销售中体现出来。”
该案并非是个别例子，它折射出许多参展商共同的遭遇。主办方上海万耀企龙展览有限公司显示的数据便是佐证：观众在增加，成交在萎缩。
信义房产日前的研究显示：自用消费者主要心态将持续以“等待修正，捂钱观望”为主；而随着投机成本与风险增加，政策敏感度高的投机者，对待2006年的市场，以“减持物业、退市慎进”的心态居多。
看的多买的少
房展会之前的一个月，央行上海总部发布的《2005年上海市金融运行报告》似乎已经预示了本届房展的“某种可能”。报告指出：从2005年7月起，上海中资银行的房贷余额连续负增长，而储蓄却持续17个月增长。一增一减之下，存贷比由此持续下降。换言之，住房按揭减少意味着越来越多的房子没人买。
果不其然，去年的观众数为8.5万，今年达到10万；去年直接成交额和意向成交总计4.2亿元，今年约3.6~3.9亿元。简言之，观众在增加，成交在萎缩。
戴德梁行助理董事毛丽君日前告诉《第一财经日报》：“2006年上海楼市供大于求已是事实，无论是一手还是二手。大量的消费者都在等待，虽然一些刚性需求已开始释放，但现在不可轻言回暖。”
搜房网新闻责任编辑李晨表达了类似的看法：“本届展会确实是看的人多，买的人少。观望情绪严重。从今年自住需求分布来看，新婚买房和动迁购房将是今年主要的需求品种。”市场上也已经显示出这样的迹象。情人节期间，就有开发商打出“如果-爱”，买小户型送异地旅游来招揽准夫妇。
大量的动迁户、结婚置业者等刚性需求成为2006年上海楼市的支撑力量，但他们的承受能力普遍在每平方米8000元左右，这就给楼市带来巨大考验。大多数业内人士认识到，自住需求成为今年市场主导，最受欢迎的产品将是满足大众自住需求的产品，也就是单价低于万元、集中在中环附近、面积在100平方米以下的两房。
开发商适度调整房价
展会上，一案名为“海上花”的楼盘推出的优惠政策便是一项游戏：有意者通过扔飞镖来决定得到哪种优惠，总价优惠幅度从8888元至38888 元。
2006年1~2月全市成交的住宅，单价在7000元/平方米以下的房源占到了66%，而10000元/平方米以上的仅占12%，成交单价大幅下移。新的价格体系正在形成。
新盘聚集的外郊环间物业市场存在较大销售压力。公开数据显示，上海外郊环间供需差额正进一步加大，达到488万平方米，占总量的62%。松江、闵行等区域积累了大量供应，如市场无重大利好因素出台，或房价下调程度继续小于购房者预期，未来市场则存在较大销售压力。对于内外环间房价走势的判断，大多数人的观点是认为涨跌互现。外环以外区域的房价走势，多数观点集中在进一步下跌。
戴德梁行预测：2006年上海住宅价格在一、二手市场共同作用下，将呈“锯齿形”下滑走势，但降幅不会太大。年内房价走势整体小有下跌。
第一太平戴维斯保守预测上海房产后市：这一波市场价格调整是一项中长期行为，房价调整时间及涨跌力度取决于市场演变情况以及中央政府对未来形势的判断。2006年，预计政府将进一步通过个人所得税等税收手段继续调节市场。对于投机者而言，短线炒作空间日渐缩减，而自住型消费及长期投资将得到政府的鼓励。
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