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金地：新模式拟破大盘“囚徒困境”
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年03月10日 02:59 http://www.china-cbn.com
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陈华/文
记者到增城踩盘时看到，金地的增城项目位于增城永和经济开发区内，西连未来广州“副中心”之一的萝岗区，南接增城市中心区域新塘镇。它是由三幅邻近的地块组成，邻近国道，其地形颇类似被华南快速干线分为两个独立组团的华南板块星河湾项目。而这一项目被1000亩水体面积的余家庄水库及18洞荔湖高尔夫球场环绕其中，天然环境可以说是得天独厚。
在首期产品的规划方面，金地透露出将各类买家一网打尽的野心：户型包括40~50平方米的单身公寓、小两房户型、100平方米以下的紧凑小三房、数百平方米豪华洋房单元、独立别墅、联排别墅、叠加式别墅。
“最惊人的是，预计最先发售用以试探市场的那几栋楼宇的图纸，几乎没有一个户型是相同的。后来经过逐步研讨，才把户型设计逐渐缩小到好几类不同的范畴，但户型选择还是十分丰富。夸张点说，只要是市场上有需求的户型，几乎都能在这个项目中找到。这无论对工程来说还是销售而言，都会是一大考验。但是市场承接力的风险却可以因此降低。”有备感压力的工作人员私下对记者表示。
“增城项目一期开发面积将达到300亩。与广州现有的大盘不同，金地将会把住宅区按不同的小组团划分，住宅依山而建。小区内的道路按人行道、单车道、汽车道三种划分，在不少高低错落的山坡地带建设小规模的扶手电梯，突出人性化感觉。最特别的是大型公共配套都集中在一个区域，不会只供业主小范围内使用，而是作为永和开发区的生活配套，向外开放。公共商业街部分会依水而建，体现休闲感觉。这些规划理念，在广州的大盘开发中来说，都是很新鲜的。”有熟知该项目部分前期规划的人士对记者透露。
此前金地方面曾透露，与城市运营密切相关的大盘运作目前面临的挑战就是在公建配套上的高投资可能导致的资金周转率不高，从而降低投资收益。如果缺乏基础设施和部分公用设施，如道路、学校、医院、商业等社区服务，大盘无法调动起消费者的欲望。如果将“自我完善”的配套设施投资分摊到消费者头上，项目价格定位在市场竞争上将会欠缺力度。而开发商承担的公建配套设施营建，在项目开发完成后，还能不能适应未来所处区域的城市发展需求，还能不能持之以恒地保持正常运转，殊难预料。因此，前期的可行性研究分析必须更为谨慎，有效降低前期成本投入，也是降低后期风险的途径之一。一个具有社会责任感的大盘，将可以带动区域内社会、经济发展，实现大盘与城市区域之间的配套共享，从而实现大盘与城市运营的良性互动。
曾经成为中国“巨无霸”楼盘“试验田”的华南板块，目前正面临如金地所分析的“囚徒的两难困境”，楼巴取消，规划路开通、物管纠纷等风波可以说是一波未平一波又起，而华南板块从早期的价廉物美定位到只关注金字塔尖阶层的突然转化，也成为市场关注的焦点。
金地增城项目能否对这些疑难问题交出令人满意的成绩单，相信也将会成为今年广州楼市的最大悬念之一。
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