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黄金地块系不良资产 高盛逐“地”中国有道
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| [2006年01月13日 04:23] 第一财经日报 |
在境外资本的“攻袭”之下，上海陆家嘴已成为寸土寸金之地
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本报记者黄晨发自上海
至今仍没有迹象表明，美元加息之后境外资本对中国地产业的追逐热情出现丝毫的减退。国内的宏观调控以及全球资产泡沫即将破裂的预言似乎都不足以将这股热情泯灭。
仅以上海陆家嘴地区为例，过去一年，区域内的大宗地产交易无论规模还是宗数均达到空前的高峰。其中，境外资本与超大型国企成为有能力问鼎此类交易的少数几类买主。诸多迹象显示，这一趋势还将持续至2006年。
掘金不良资产
2005年12月30日，陆家嘴金融贸易区2-1-1、2地块转让的四方协议签订。这个一度被作为银行不良资产打包出售的项目也由此结束了长达11年的闲置历史。而作为出售方之一的高盛公司，因对项目拥有50%的权益，堪称此项交易的最大获益方。
据查，该地块早在1994年便已立项。当时由隶属于上海工业投资（集团）有限公司的上海金辉工业房地产发展公司与工行上海市分行（下称“工行”）共同开发，其中工行拥有近52%的权益。此后由于资金问题，该项目长期处于停工状态。工行便将其中的50%权益作为银行不良资产剥离。高盛公司则通过购买不良资产包的方式获得了这项权益。
尽管交易方均未向外透露最终的成交价格，但保守估计上述地块的市值已接近10亿元。而依据惯例，外资金融机构通常会以不良资产包账面价值的6%~8%进行收购。显然仅此一项交易，高盛公司便从中获利甚丰。
事实上，在这一轮海外基金的地产收购浪潮中，业界普遍认为高盛的步伐略显缓慢。迄今为止，仅对外披露两桩交易，分别为去年年中的百腾大厦收购案与今年年初的入股21世纪中国不动产。
相形之下，高盛公司似乎在不良资产处置方面更显优势。早在上世纪80年代，高盛便因出资75亿美元收购日本泡沫经济遗留下的大量不良资产，而成为当时日本房地产市场规模最大的外国投资者。
2001年，高盛公司开始介入中国不良资产处置业务，并与摩根士丹利共同成为第一批收购银行不良资产的境外投行。2003年，高盛又与华融资产管理公司成立合资公司，收购了价值19亿元的不良贷款与地产资产组合。
随着国内房价的不断飙升，与地产相关的不良资产日益受到境外投资机构的关注。2004年，摩根士丹利更是专门由旗下房地产基金（MSREF）出资拍得建行名下28.5亿元的不良资产，当时初步估算处置后的回报率约在20%左右。而这样的水准已基本与直接收购物业的回报率相当。
竞逐直接收购
就在不久前，华辰隆德丰集团婉拒了一家海外基金意图整体收购其名下华辰金融大厦的建议。这家中资开发机构在泛陆家嘴地区拥有一个集商、办、住一体的综合性社区，这幢甲级写字楼就位列其中。据置业公司董事总经理章洪称，该基金期望以7亿元的代价收购其中的写字楼部分。尽管对方提出的报价折合收购单价已近2.8万元/平方米，但集团总部商议后仍然决定放弃合作，并自行持有运营。
事实上，进入上海的海外基金正越来越多地遭遇被拒绝的命运。一位业内人士就向《第一财经日报》透露，近来有不少欧洲私募基金委托其留意浦东地区总价约在5亿~8亿元的写字楼物业。但迄今为止，没有一例能够达成收购意向。
戴德梁行投资部总监叶建成也曾向记者抱怨，目前上海可供收购的成熟物业日渐稀少，但参与竞逐的基金却日益增多。物业持有方的心态也随之发生变化，整体报价越来越高。这明显加大了收购难度。
与此同时，一些在业内看来近乎不计成本的交易却在逐渐增加。2005年6月，新鸿基名下显锐投资有限公司以近32亿元的代价从李嘉诚的长和系手中争得小陆家嘴地区一幅占地面积约6万平方米的临江地块。后经测算，这幅土地的楼面价已超过2万元/平方米。
一位业内人士认为，这样的成交价格显得相当离谱。据他猜测，新鸿基的意图可能已经超越了地块本身，而更倾向于纯基金的操作。由于海外募集资金都有一定的周期，并且只有在明确了投资目标之后才能使用这笔资金，因此尽快寻找到目标，尽快使基金落地或许才是新鸿基斥以巨资渴望达成的目的。
事隔半年，长和系在陆家嘴地区也以高价获得新的土地储备。而它的操作方式似乎从侧面印证了这一观点。2005年12月，由长和系控制的Mapleleaf公司以近26亿元的总价与陆家嘴集团达成竹园地块收购协议。分析Mapleleaf公司的股权构成可以发现，长和系基金事实上是这一项目的大股东。其中，和记黄埔（013.HK）、长江实业（001.HK）分别间接持股25%，剩余股份则全部由基金会持有。
中国或成逐猎场
过去一段时期内，尽管包括美联储前主席格林斯潘在内的多位金融界实力派人士都发表各自看法，认为全球房地产泡沫的破裂将是指日可待的结果。但众多投资机构却以实际行动对上述看法投了反对票。
据《金融时报》1月9日报道，一些逾千亿美元的创纪录地产基金于去年问世，至少有44个此类基金在2005年创立。这其中就包括雷曼兄弟、凯雷以及摩根士丹利等多家知名投行新近募集成立的多个基金。而它们目前都涉及了中国地产业务。
除此之外，许多稳健型基金如今却显现出更为强烈的投机性。越来越多的养老基金将更多的资金投入地产以及对冲基金等另类资产类别。私人股本型地产基金倾向于成为“机会基金”，并乐于承担更大风险。
而此前从未涉足中国地产业务的G E 金融公司（G E C a p i t a l）也于近日宣称，将在上海积极寻求可供投资的酒店型物业。
更早进入中国的麦格理银行2005年10月17日宣布，旗下麦格理全球房产顾问将在全球房地产市场投资50亿美元，其中6亿美元将被投向中国市场。
除了来自欧美的投资基金，中国香港以及台湾地区的资本对于进入上海、北京等城市进行地产投资同样表现出前所未有的热情。台湾最大的代工企业鸿海集团即在2005年年中与陆家嘴集团签署初步协议，表明了在这一区域内投资建造高规格写字楼的意愿。
一场境外资本逐猎中国的大幕似已拉开。而这股热潮对宏观调控成效的影响以及是否存在加剧目前国内资产泡沫的可能，业界仍难获得定论。
但有一点可以肯定，中国的资产价格此轮一旦被境外资本联手做高，其后的释放过程将异常艰难。
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