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海外基金折戟上海滩
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| [2006年01月13日 04:23] 第一财经日报 |
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本报记者郝倩发自上海
在收购写字楼的谈判中，基金的成功几率并不高。其实对于很多写字楼来说，“嫁”给大手笔的基金是一个不错的归宿，可以抽出更多的资金进行其他的项目；而很多基金也的确有意涉足好地段的写字楼项目。但由于开发商着眼点是“房价”，而基金关注的是“回报”，不同性质的利益因素导致收购成功的案例仅为极少数。
《第一财经日报》日前获悉：人民广场商圈的海银国际大厦最终婉言拒绝了多家国外基金以30000元/平方米价格的整体收购的计划。紧接着徐家汇核心商圈的汇智大厦也曝出消息：由于一家有意向的基金直至开盘依然没有做出最后决定，汇智大厦按原计划分割出售。
基金失利
45岁的IT业总裁王先生近期作出决定，花1800万元购买整层海银国际大厦作为其公司新的办公场地，也算是一笔固定资产投资。之前，这家开发商刚刚拒绝了一家著名基金对于该写字楼的整体收购，上海写字楼销售的火爆让该楼的开发商更加坚定认为当初回绝基金整体收购是明智的。
事实上，这已经不是第一起基金在谈判桌上的失利。
上海世邦魏理仕物业顾问有限公司办公楼部项目营销董事许智才在销售上海核心商圈一幢写字楼时，2周之内接触了20多家基金，但没有一家达成收购。许智才向《第一财经日报》透露，20多家基金中有一家瑞士背景的机构投资者一直在进行锲而不舍的努力，他们的希望是独立整幢收购该写字楼。此时该楼盘附近的租金是每天0.6~0.7美元/平方米，基本符合基金收购的条件。在谈判进行了数月后，依然没有结果。该楼盘在近期开盘，1个月内售出了10个单元，使得基金整幢收购该写字楼的希望更加渺茫。
“这家基金近日依然有要收购整幢写字楼的意向。”许智才表示，该基金投资落空，与其本身严谨的做派和长时间的谈判周期有一定关联。但基金也并非都输在“时间”上。在上海写字楼相对畅销的背景之下，似乎开发商也有了更多的砝码与基金叫板。
“房价”和“回报”的冲突
事实上，开发商十分看重“价格”，而基金最看重的却是“回报”。“道不同”，导致大多数的谈判最终告吹。
记者通过时代投资有限公司上海代表处董事吴峥了解到，这家欧洲的房地产基金在谈判中有一条十分具化的标准：“项目税后收益是在10％以上，项目价值在人民币5亿元以上”。
地产基金通常希望长期投资，持有的物业基本上在10年以上。在财务投资方面，由于他们不是战略投资人，而是金融投资人，所以更加关心有关回报的问题。这一点通过上述的“标准”已经有所显现。
“如果回报好我们也可以考虑用高价格。”吴峥经常会在谈判中这样强调，他认为，谈判中最重要的环节是“盖好的物业能够有稳定的租户，能够有比较好的回报，看重的是每年的租金回报而不是在于房地产价格的短期波动”。
但对于分割销售、短期直接套取现金的开发商来说，除了房价之外，包括后期的回报等诸多因素对其都不重要。
中国指数研究院（华东）副院长陈晟建议说：最终双方合意的谈判始终要建立在互相适应的过程之中。“作为境外金融机构，判断一项投资，无非是‘人民币升值’、‘持有物业租金的高低’、‘物业长期升值的预期’、‘中国物业在国际资本市场的回报’四个基准条件。”
“如果把这四点抓住，不会存在和基金谈不拢的情况。”陈晟说。当然，前提就是中国房地产开发企业的观念转变。
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