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江苏第一高楼易主 南京国资倾心“经营城市”
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| [2006年01月13日 04:23] 第一财经日报 |
从江苏第一高楼易主操作一事可以看出，实际上南京国资的角色更多的类似于“一级开发”，主要的任务还是“融资”
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本报记者郝倩发自上海
经过了两年精心筹备，上海绿地集团终于成了江苏第一高楼紫峰大厦的实际控制人。
上周，“绿地广场·紫峰大厦”项目发生股权变更，之前绝对控股的南京市国有资产投资管理控股（集团）有限责任公司（下称“南京国资”）转让第一高楼11%的股权，同时把临近鼓楼公园的南京绿地商务中心的60%股权全部转让，共收回人民币 7620 万元。
江苏第一高楼这一项目算得上是南京国资操作成熟的首个商业地产项目。业内人士称，此次股权的适时转让符合南京国资作为政府投融资平台的身份。从这一项目的操作可以透视出南京国资的运作方式：吸纳民间资本参与政府重大投资项目，换言之，也就是“经营城市”。
两年前约定的股权变更
2003年5月，仅一轮竞价，南京市中心鼓楼西北角地块就被南京国资以3.8亿元高价拿下。此中包含的A1、A2两地块被定义为分别建设南京绿地国际商务中心，以及有60多层的南京国资绿地金融中心——紫峰大厦的项目，也就是“地标旗舰建筑”。之后，南京国资就一直忙于为这一黄金地段的商业项目寻找合作伙伴。
南京国资与多家知名企业进行接洽，其中包括美国一家著名的企业，但最终成功与南京国资展开合作的却是上海绿地。2003年11月，两家企业开始接触并达成合作意向，同年12月，双方便正式签署合作协议。
南京国资将之前拿下的南京鼓楼广场西北角(A1地块)和东至中央路西至北京西路(A2地块)的两个地块挂牌入股，在最初的合作协议中规定：绿地商务中心项目中，南京国资占股60%，而紫峰大厦项目，注册资本为4.2亿元，南京国资占股51%。
据上海绿地集团副总裁陆新畲介绍，作为紫峰大厦的项目公司，南京国资绿地金融中心有限公司注册资本5亿元,绿地和南京国资集团各占50%的股份，南京国资集团以土地入股的方式获得股份。
事实上，这并不是最后所呈现的格局。一个两年前便定下的协议已经决定了上海绿地最终将操刀这两个项目。
“有关这两个项目的产权交易一直在进行中，并且持续了近两年的时间。”知情人士透露。此间，该项目的规划一直没有间断，上海绿地也择取了设计事务所对项目进行设计。
记者还了解到，虽然上海绿地在两个项目中均不绝对控股，但是该公司的工程、管理人员主要由绿地集团派驻。不难看出，从一开始，上海绿地便是项目的实际操作方，而这一切正是为了后期的股权变更作准备。
“两年前便约定了之后的股权变更，这主要是为了后期能够以绿地为主，进行实际的操作。而并非如外界所说的南京国资‘退出’。”知情人士表示。
按照当初的“约定”，1月初，有消息传出：南京国资把在A2地块建造的南京第一高楼11%股权作价4620万元，转让给绿地集团，上海绿地集团实际控制的项目股权上升到60%，成为第一高楼的控制人。
同时，南京国资还把临近鼓楼公园的南京绿地商务中心的60%股权全部转让。两笔转让共收回了人民币 7620 万元。
“相关建设工作刚刚展开。但是从南京国资的这一转让已经可以大致估算出，这一项目起码可以价值4.2亿元。虽然当初南京国资已按很高的价码买下黄金地块，但经过了两年运作，这一地块的升值幅度已十分明显。这是南京国资的一笔成功运作。”业内人士认为。
独特的“经营城市”运作模式
作为国有独资公司,南京国资是南京市最大的国有资产经营管理公司和首家综合性投融资平台，南京国资受市政府委托主要承担公益性、基础性、先导性项目的投资，该集团目前的总资产超过500亿元，其主要任务就是让国有资产保值增值。
如果从这个角度来说，已经基本可以确定运作“第一高楼”项目可获得的可观收益。根据上海绿地的估计：第一高楼预计2009年建成，将成为南京高度最高的高档商务楼，由于位于交通便利的鼓楼地区，现在已经有大批客商相中了绿地广场的楼盘，初步估计建成后每平方米出售价格在每平方米1万元以上。记者通过南京国资了解到：该项目的预期回报率达到10%。
也许有人认为，无论从何种角度分析，南京国资都不应在项目刚成形时转让部分股权。但这恰是南京国资“经营城市”的独特运作模式。
“实际上南京国资的角色更多的类似于‘一级开发’，主要的任务还是‘融资’。”业内人士分析。
记者了解到，南京国资在其积极筹划多年的赛马场工程项目中，也运用了类似的操作方式。
据了解，马术场和之前的高尔夫项目都是“十运会”场馆，之前“高尔夫”项目的招商一直备受开发商青睐，但是马术场却让开发商有很多疑虑。国资集团最终接盘马术场项目的融资实质是，政府通过给予私营公司长期的特许经营权或收益权来换取基础设施加快建设及有效运营。
之前有一种未经证实的说法是：南京国际马术竞技中心建设之初，由南京国资、南京丰汇房地产开发公司和南京银河房地产开发有限公司以2：2：1的比例共同出资，成立了南京赛马娱乐有限公司负责项目开发及经营管理。
后来，按照南京市的官方说法：“南京马术赛马场2亿多元的投资没让政府掏1分钱，而是由南京市国资经营公司与民营企业南京红龙集团合股建设，红龙占40%股份。”之后红龙所占的股份又提高到60%，成为主要的操盘者。
“现在南京国资主要负责配套住宅等配套设施的建设，而红龙集团则具体负责运动场馆的建设。”知情人士称。
南京赛马场目前已经成功运用了“公私合营”的融资模式。同时期，明基医院的投入中，也是引入了纳闽马来西亚公司70％的投资。这基本上是南京国资的通用操作模式。业内人士分析称，其主要担当的角色是“如何引入资金来进行南京重大项目的建设”。
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