本报记者丁小莺发自上海
前奥园集团董事、常务副总裁张维伦带领团队组建了一家打工公司——广州维森置业有限公司。他现在的身份是这家公司的董事长。
这家公司的主要业务是房地产项目全程托管。“我们是不投钱的开发商。”张维伦说。他把维森置业的潜在客户定位为那些“有钱、有地、不懂房地产、想做房地产的人”，维森置业以专业项目运营者的角色提供服务并收取费用。
运气好获得第一个项目
张维伦的维森公司于2005年春节期间开张。正是为了成立这家公司，张维伦离开奥园集团，满怀激情地希望开创一个新的行业。
几年前，奥园集团实施“奥龙计划”的过程中，张维伦就意识到“专业房地产开发管理公司”的机会。这几年，他看到越来越多其他行业的资本希望进入房地产业，“无论做什么行业的，都想做房地产开发。”
2004年年底，张维伦下定决心出来创业。促使他采取行动的有两个因素，一是土地招拍挂在全国普遍推行，他认为在土地不再成为门槛之后，越来越多其他行业的公司将开始运作房地产开发业务。二是宏观调控加剧了房地产行业的竞争，他认为专业管理水平的重要性将进一步凸显。基于这两个方面的考虑，他认为成立“打工公司”的时机已经成熟。
维森置业刚完成注册、办公室还在装修的时候，第一笔生意找上了张维伦，即位于南昌“城开·国际学园”。这是一个占地1128亩的大项目。双方在朋友的介绍下开始洽谈合作。张维伦表示，他们拥有的大盘操作经验，是吸引对方的因素之一。维森置业现有的高层，多数曾在奥园集团工作。维森置业副总经理陈广鸿曾任佛山奥园总经理，负责这个由奥园集团输出管理的项目的整体运作。
“获得第一个项目有运气的成分。”张维伦说。但他表示，成立公司时他还没项目，也不担心项目，因为“这是大势所趋，项目迟早会有的”。
合作方式
在“城开·国际学园”项目中，维森置业的角色是管理公司。它的投资商是江西城开投资有限公司。这是由江西5家民营企业联合成立的投资公司。
该项目总建筑面积约80万平方米，计划4年左右建成，总投资额预计20亿元。据了解，最初，江西城开的董事会并没有通过合作方案，而是希望招聘职业经理人组建团队来运作。选择委托维森管理，张维伦表示，其股权结构是原因之一。它有5家股东，其中3家有一定的房地产运作经验，这种情况最适合的方式是委托第三方管理。另外，江西城开更多定位为一家投资性公司，对运作具体项目的兴趣不大。
在项目开发的过程中，维森置业负责操作和执行，决策权和财务权掌握在江西城开董事会手中。所有和决策、财务有关的事项，维森置业需要向江西城开上交报告、提出建议，由后者签字通过才执行。
维森置业完成的第一项工作，是做出项目定位、运营、营销三份报告，它们被通过后，项目才正式启动。
在合作过程中，投资者、管理公司双方的沟通非常重要。张维伦介绍，报告和会议是常规的沟通方式。每个月的月初维森都向江西城开交出一份报告，内容非常细致，可能具体到这个月内将会签多少份合同、会有多少笔支出、每一笔支出的金额，等等。因为任何金额的财务支出都必须有董事会签字，估算、预算、决算就非常重要。在每周的例会上，投资商、维森，以及相关的专业公司如设计公司等，都会参加例会，需要决策的事项在例会上提出进行决策。
在这种模式中，维森置业相当于成为江西城开的分公司。和其他集团不同的是，财务权和决策权完全集中于“母公司”，对方要求汇报的一切事项，作为子公司的维森都进行汇报。
张维伦介绍，第一个项目合作到现在非常顺利，从开始策划、规划建设到发售预计只需要8个月时间。
客户定位
2005年11月，维森获得了第二个项目，接受广东三水花园酒店房地产开发有限公司的全权委托，对其800亩别墅和酒店用地进行全程开发管理。目前市场调查、投资可行性评估、项目定位已经完成，进入规划设计阶段，预计2006年下半年面市。
这个项目的投资者以前从事五金业，没有房地产业经验。张维伦表示，这个项目的合作方式将更为灵活，维森会有更大的管理空间。
维森目前把潜在客户分为三类，一是境外基金，二是主业不是房地产的企业，三是内地中小投资人。以上两个项目的投资方都属于第二类客户。
维森置业与境外基金、中小投资人的接触也在进行中。张维伦透露，他最近接洽了来自台湾和香港地区、韩国的基金，几个中小投资人也有意共同投资房地产项目。对后一种情况，合作方式是每个投资人各出资三四千万元，组成一只房地产基金进行投资。
实际上，第二类客户可能是主要的。境外基金进入内地房地产开发领域非常谨慎，并需要一定的收益保证。张维伦表示，与境外基金的合作最大的麻烦是担保问题。他与一只境外基金的洽谈已进入中期阶段，对方有最低收益率的要求，维森需要提供一定的抵押。另一个问题是退出机制，这在技术层面上也是可以解决的，目前退出机制是维森正在制定的操作方案内容中的重点。
关键是获得信任
张维伦表示，像维森这样的运作方式，面临的关键问题是获得投资方信任。他提出“全透明操作”的解决方案。“投资方最担心的是黑箱操作。”他说，而维森提出的方式是让一切透明化，提供给投资方充分的知情权，让对方知道他们要求知道的一切事项。
当然，投资方进行所有的决策，也承担全部的市场风险。“赚多赚少都归投资者所有，维森置业赚的是管理费用。”张维伦介绍，管理费用通常是项目销售额的3%~5%，这相当于一个房地产公司的管理成本。他表示，将来也许会考虑双方共担市场风险的合作方式，在目前，收取管理费的合作是最适合维森的。
但是，全透明操作并不能解决信任问题。因为双方的信息是不对称的。真正建立信任需要共担风险，而打工公司只赚取“辛苦费”，是不承担风险也没有能力承担风险的。一位业内人士就认为，张维伦希望开创这个行业的想法，几乎没有实现的可能性。张维伦个人希望打造维森“打工公司”的品牌，也许会以诚信和专业化操作赢得投资者的信任，但这样的公司大量存在是不可能的。
万科集团副总丁长峰也表示不看好这种模式。他认为，这种合作方式，在项目的中后期容易出现问题。投资者既然投入一大笔资金运作项目，完全可以招聘职业经理人，房地产行业发展到现在，招聘到成熟的职业经理人并不难。而且，房地产开发的资金投入量巨大，市场风险也不小，把项目和大笔资金交给外面的公司托管，没有投资者会放心。
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张维伦履历
1993年毕业于武汉大学工民建专业，先后在建设银行、武汉三协、日本佳能、日本清水建设等公司工作。也曾经白天炒股，晚上开餐馆。
1999年进入奥园集团前身——金山集团工作，2000年7月任南国奥园总经理,2002年任奥园集团广奥、番奥、南奥、天鹿湖奥园、南沙奥园总裁。2003年3月至2004年5月任上市公司万鸿集团（600681）副董事长、总裁。2004年任奥园集团董事、常务副总裁。2005年组建广州维森置业有限公司，任董事长兼总经理。
曾获评2003年中国房地产职业经理人百杰。《超级引擎——奥园实战解码》主编。
他自称“性格随和，喜欢运动”，为所在公司足球队前锋，曾一人一场独进5球，至今仍能踢满全场。
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