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瑞信一波7亿投资锁定首开集团
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| [2005年12月16日 01:37] 第一财经日报 |
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本报记者林明发自北京
12月10日，北京本土最大的两家地产商北京天鸿集团和北京城开集团正式宣布合并，并挂牌组建北京首都开发控股（集团）有限公司（下称“首开集团”），总资产规模逾500亿元，成为北京本土国资地产“巨无霸”，被业内誉为北京地产有史以来最大一次并购，而国字号房企的逆势拓张步伐却远未结束。日前，在上海某家跨国投行的牵线下，著名国际投行瑞士信贷第一波士顿投资7亿元与首开集团联姻开发项目。这次合作不仅是国资房企融资合作的一次重大突破，更是自今年人民币升值以来，京城首例大宗海外基金实质性进入北京房地产市场。
7亿狂投京城地产项目
“相比今年美林入股银泰，凯德置地、大摩、扬子基金直接收购京城物业，第一波士顿先期投入参与项目开发实属罕见。”一位业内资深人士在得知该消息后表示。
据了解，此次第一波士顿的合作对象是首开集团旗下天鸿房地产开发公司（原为天鸿集团旗下）的项目，位于团结湖地域，项目目前暂时还未实质性启动。而一位企业项目核心人士向《第一财经日报》透露，第一波士顿在合作框架中，总投金额达到人民币7亿元，第一期投入约3.5亿元共同开发“团结湖”项目。
在此之前，天鸿房地产开发公司董事长柴志昆向记者表示，今年公司有包括“万象新天”等等多个开发项目启动，企业已经形成完整的外拓计划，但由于目前仍是一个敏感时期，一些细节暂时不便透露。
“今年以来的房地产市场全面调控对企业运作能力提出了更高要求，准入门槛更加高，而同时对一些有实力的企业而言，机遇与风险并存，市场将进一步走向集中。”柴志昆认为。
事实上，今年以来房地产企业海外突围趋势愈加明显，包括首创、万通、中远、中坤等京城本土开发商对于与外资合作的兴趣不断升温，首创上半年就多次携麾下项目赴海外推展，而与此同时海外基金、投行对于国内房地产的热情从来就未退却，一位业内资深人士将此形容为“双赢”，今年宏观调控对企业而言，最大的收益是开拓了更为广泛的合作渠道，提高了防范风险的能力。
近期以来，随着前两年“试水”阶段结束，海外资本在今年的投资力度明显加大，尤其是随着长三角地区风险日益加大，北京地产市场接收的海外资本为历年之最，同时超过了其他地区。今年三月，美林3000万美元入股北京银泰中心项目，随后就是凯德置地、大摩和扬子基金斥资数十亿元收购建成的京城房产高端综合项目。
国资加速扩张
就今年逆势扩展的诸多有实力品牌的大开发商而言，国资房企无疑是其中一个亮点。由于国有房企通常较早进入房地产行业，通过历年来的积累，大部分已经成为具备相当实力规模的开发企业，随着宏观调控影响加深，他们的特有优势反而会更加凸现。
今年初，中房集团正式接受华能总资产18亿元的房地产业务，拉开了央企重组序幕，与此同时，同属央企的保利集团加速扩张在内地尤其是在北京的房地产项目；作为北京本土的北京房地产集团公司也在积极筹备之中，而最瞩目的，仍是天鸿集团和城开集团刚刚完成合并的首开集团。
据了解，原先天鸿和城开两大集团作为北京房地产行业中的大型国有骨干企业，年房地产开发投资额、开复工面积、竣工面积、销售面积等主要指标在行业中均名列前茅。两大集团过往20多年里，累计竣工建筑面积达3320万平方米，物业管理面积2200万平方米。其中，以方庄、望京新城为代表的商品房项目、以回龙观为代表的经济适用房项目占据了较大的市场份额。
首开集团董事长刘希模向记者介绍说，首开集团的组建，是在国资委牵头下进行的，也是国有企业发展的内在需要和必然选择，是一次强强联合、优势互补，未来集团将通过运用“调、改、剥、破”等手段，明确各层次企业定位，形成房地产开发、土地一级开发和物业经营三大主业为战略方向。
资料显示，目前首开集团注册资本金为10亿元，总资产500亿元；年开复工规模超过600万平方米，年竣工面积超过200万平方米，近10％的市场占有率，业内人士预测，合并后的首开，在市场扩展、异地发展、外资合作等方面提升了更大的想象空间。
豪赌人民币升值？
2005年7月21日，央行宣布人民币升值，人民币进入升值通道的预期使得更多市场人士判断近期内海外资金蜂拥收购北京物业的大势已定，而随后几个月内，预期中的热潮并未迅速到来，对此长线运作的机构看法仍然乐观。
富阳地产基金总经理王琪博士告诉记者，在7月21日人民币升值2天后，富阳地产即与美国HOMYFUND 集团签署了2 亿美元的基金委托管理框架协议，由HOMYFUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理，投资方向主要是商业地产；而具体项目的落实通常都需要一个过程，一般洽谈从接触到签约至少要维持数月到半年，甚至一年以上，随着时间的推移，相信更多海外基金对于项目的收购案例会越来越多。
而另一位不愿透露姓名的资深从业人士也认为，目前海外基金的种类很多，对于国内房地产项目的判断标准也不尽相同，比如雷曼兄弟是美国本土模式，主要是酒店公寓等物业，而凯雷作为注册在美国的全球最大私慕基金，投资方向更为广阔，这些基金都以中长期投资收益为主要诉求。
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