|
楼宇增值 海外基金有无“点金术”？
|
|
|
|
文章来源：东方早报 日期：2005年11月25日 10:59 http://www.china-cbn.com
|
海外基金依旧虎视眈眈
|
大鳄无情。仲量联行商业部总监陈立民一针见血，直陈海外基金的获利诀窍。并非外来的和尚好念经，而是外来的和尚更无情。
在陈立民看来，赚钱也是讲究境界的，而房地产基金的商业操作手法，无疑是包括开发商在内的国内众多企业难望项背的：不懂得房屋地产经营也绝不自己经营，只管看好一个项目买进来，找专业机构进行管理经营获得项目升值后再卖出去，“雁过拔毛”，高额利润就截留在了手中。
楼还是这栋楼，城市还是这个城市，为什么换了个东家其价值就能够获得大幅提升？大摩、ING、麦格理，他们的名头真的凭空就值这么多钱？“非也，究其原因在于家族式经营与专业经营的差异。”陈立民笑道，悟透这一点我们自己就可以把大楼的潜在价值挖掘出来。
但事实是，我们的房地产开发商、投资机构，显然还没完全醒过神来，对海外基金的生花妙手大多人仍停留在赞叹艳羡的阶段。
海外基金收购沪上商办物业，短期之内就能使原有物业大幅升值，令国内同行艳羡不已。
每一次买进都是为了卖出大鳄属于资本市场
对于海外基金来说，怎么建好一幢大楼怎样立足房地产业长足发展，显然是个不太有趣的话题。或者说，在海外基金眼里看到的并非一栋楼的实体，资本运作的价值在于随时流动而非驻足经营。项目买进，重新包装，提高租金，而后再脱手，基金的一次投资即完美落幕。
虽然不懂房地产，但知道谁懂房地产基金，知道该聘请谁来为自己进行具体操作。“对于房地产，大鳄只有爱慕之情，决无迎娶之意。”陈立民一语道破根本：大鳄属于资本市场，他们的每一次买进都是为了卖出。
戴德梁行董事叶建成介绍说，海外机构主要收购两种整体物业：
一是在建工程，代表项目是年初麦格理收购新茂大厦。因为介入较早所以价格也更优惠，此类交易的投资回报率比成熟物业收购为高，但需承担一定的租赁风险。
二是现成物业，代表项目是高盛收购百腾大厦和花旗银行房地产基金收购永新广场。虽然初始投资回报率比较低，但是随着这两年甲级办公楼租金的不断提升，原业主在两年前签下的租约与现在的市场租金已经有明显的距离，重新续约时租金将有较大涨幅空间。
而外资收购物业的利润来源也无非两点：市场空间和经营模式。“但因为海外基金之间也有竞争，大楼原业主也不会轻易低价放手，所以超低价购进的可能并不大。”陈立民指出，即使有一定的差价空间，海外基金也不会看在眼里。他们看到的是另一块：经营模式，即资本运作层面带来的收益。
无情：买卖之间的升值玄机
2005年9月，摩根士丹利终于公开承认，已经正式入主上海世界贸易大厦。摩根士丹利执行董事兼亚洲房地产主管索尼·考西称希望运作5年后把这一项目转手。他坦率承认“在中国投资的项目不断带来可观的良好回报”。
根据大摩披露的消息，2004年底其收购上海世界贸易大厦的价格为1320美元/平方米，但经过大摩的“换血”，其价值已经达到3000美元/平方米~3500美元/平方米之间。其租金同样也获得了提升，由收购前的0.3美元/平方米/天提升到0.6美元/平方米/天~0.65美元/平方米/天。更让人不得不服的是，租金涨了来的租客反而质量更好，租赁形势反而更好。
一切改变就发生在短短三五个月时间内，改变一切的是大摩的响亮名头？是内部的重新装修？没有人会因为大摩的名字就和自己的钱包过不去，内部装修更是每一个开发商，每一个大楼业主能够轻易做到的。
“事实上，国内业主在提升内部装修、升级内部配置方面更有优势。”陈立民表示，海外基金千里迢迢来到陌生的上海，注定他们在这些操作方面需要支付高于本地企业的成本。但海外基金能够做到的楼宇价值提升，为什么在易主前不能做到？
不是不能做到，而是商业操作的过程中掺杂了太多人情，所以难以做到或者不愿意去做。“对大楼有情，所以大多数国内业主宁愿自己管理而不愿意引入专业机构；对客户有情，所以很难狠下心来大幅提租；因为对员工有情，很难奉行严格的考核标准……”陈立民指出，海外基金不会有这些个人情绪和感情，他们是真正彻底的无情商人，奉行的商业铁律就是利润。
差距：缺乏的不仅仅是经验
相比较海外基金数十年上百年的房地产投资经验，国内房地产开发经营无疑显得稚嫩，仍缺乏足够的经验积累。但深究起来，缺乏的似乎又不只是经验。“更多的时候，是我们明明知道怎么做更好，却因为观念以及种种现实顾虑而没有去做。”海银国际大厦开发商飞骋房地产公司总经理张子彦指出，由于金融以及观念的限制，国内市场从认识到建筑经济的价值空间到能够顺利操作，仍需要相当时间。
“一方面对办公楼的价值认识不够，管理、包装手段不足，另一方面是房地产建筑经济、建筑金融环节尚弱。”张子彦指出，在现实操作方面，国内企业仍远未具有国际化的眼光和渠道，难以“大海捞针”寻找到合适的买家；管理方面，国内房地产行业也存在专业人才培育严重不足的问题。
对于很多房地产开发商来说，因为自身资金实力以及获取土地的限制，往往手中只有一栋甲级办公楼。这使得“家族式管理”具备了更大的生存空间：自己找一批人，自己组成一个团队，对大楼进行经营管理，但因为规模限制以及市场限制，这个管理团队往往不够专业。“建一栋大楼如养一个女儿，大多数国内业主是不愿假手他人来‘教导管理’的，除非转手‘嫁’出去才会放手。”陈立民指出，不愿意引入专业的房地产服务机构进行专业管理经营，成为沪上诸多办公楼无法挖掘出其最大价值的重要因素。
陈立民介绍说，目前沪上未转让给外资的甲级办公楼中90%由开发商自己经营管理，但经由海外基金购进的办公楼，几乎全部交给了国际地产服务机构进行经营。“目前上海甲级办公楼供不应求，两种管理模式之间不会看到明显差距，但情况一旦改变就会暴露出家族式管理的不足。”
|
|
|
| 撰稿人：刘颖娟 |
|
|
|
|
|
|
| [
打印 ] [ 收藏 ] [ 关闭 ] |
|
|
|
|
|
|
论坛
| 
动态
| 广告联系 |
观众留言 |
报纸订阅 | 法律声明 | 友情链接