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强者愈强 地产股重组端倪初现
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第一财经日报 [2007年11月02日 15:56] http://www.china-cbn.com
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许慧颖
尽管房地产公司业绩好是不争的事实，但国家将会对房地产行业进行调控也是不容忽视的事实。
中国房地产业协会相关负责人坦言，房地产市场存在的问题和矛盾依然比较突出，房地产投资投机性有上升趋势。面对每控愈涨的房价以及房地产企业日益频繁的“跑马圈地”，业内人士预测，不排除新的调控思路或方式出台的可能。
在今年8月召开的全国城市住房工作会议上，调整住房结构、稳定住房价格被再次强调。对于在沪指成功站上5200点过程中功不可没的地产板块而言，此次会议不免触动了其敏感的神经。
事实上，从去年的地产调控风暴开始，相关政策、文件、具体实施办法就在按部就班地出台，调控力度一直没有减轻。仅今年8月份以来，监管层已有多记重拳挥出，其中包括国资委发布的关于重申企业违规使用银行信贷资金投资。分析人士认为，地产行业洗牌不可避免，重组之势初步显现。
中期业绩喜忧参半
目前，对于地产股未来表现持乐观态度的人不在少数。尽管由于市盈率超过100倍的地产股数量在持续增长，使得近期关于地产股存在泡沫的争议之声日盛，但是，仍然有分析人士坚定地指出，成本拉动、供给限制、需求推动和房地产行业垄断属性等四大推手依旧存在。
而未来几年，受益于行业的优胜劣汰带来的产业集中度提高，以及资本红利对整个板块质量的提高，特别是房价快速上涨带来的地产上市公司利润率的提高，整个板块净利润增速在70%左右。而针对目前过高的市盈率使得地产股已经透支了未来增长空间的说法，具有多年境外投资经验的业内人士对此回应指出，尽管美国、日本市场均曾出现房地产股暴涨随后泡沫破灭的事例，但是，必须看到，目前中国的房地产行业仍处于发展上升期，与当时美国或日本已经成熟的行业发展阶段有本质区别，因此，援引美国、日本的例子来预言内地的地产股泡沫将破为时过早。
从已披露中期业绩的房地产类上市公司来看，业绩喜忧参半。分析人士指出：“与众多一线房地产公司蒸蒸日上的业绩表现相比，三线地产公司业绩整体表现不佳，盈利低微、负债累累可以概括多数公司的经营现状。综观三大报表，宏观调控政策的收紧作用在该类公司身上表现明显。”事实上，去年以来，多家券商的地产行业研究员都曾表示，房地产行业的产业集中度正在加速提高，未来房地产行业将呈现强者恒强的局面，而部分小公司则将在行业竞争与调控重拳中渐渐淡出。
值得一提的是，金地集团(600383.SH)的中期毛利率达到近年最高峰43.57%。金地毛利率的上升主要是由于售价比去年同期提高，而成本没有同比例增加所致。
上半年金地进一步增加了土地储备，成功获取5个新项目。总地价43.53亿元、可租售建筑面积235万平方米，且公司定向增发的完成将大大增强资金实力，进一步提高土地储备能力，有助于迅速扩张。
此外，在9月份，金地成功推出了首次开发的第一个商业楼宇项目。该项目是地处繁华长安街东段、集国际化甲级写字楼和商业购物中心于一体的金地中心。168米高的金地中心，是目前紧临长安街坐北朝南最高的建筑。金地中心的软硬件设施全部与国际标准同步，力求为国际商务精英提供卓越的办公平台。
主流资金介入
从最近两市资金流向来看，金融、地产板块明显得到主流资金的介入。尤其是10月25日两市大跌，金融、地产板块主流品种当日明显放量走强。显示出金融与地产，成为短期市场主流资金的主战场。这样在银行、保险等金融股大幅上涨之后，涨幅严重滞后的地产股，短期内最值得关注。
不可否认，宏观调控成为制约房地产板块走强的重要原因。但随着人民币持续升值、A股市场的持续走高，房地产板块比价优势越来越明显。根据券商研究报告指出：随着提高第二套房首付比例和贷款利率等新利空落地，地产股在充分调整之后有补涨需求；随着居民财富大规模增长，购买力增强，未来1~2年房地产销售畅旺的局面将得以维持；优质地产公司动态估值不贵；人民币持续升值使得整固之后的地产板块更具估值优势。因此经过长达3个月的技术调整之后，整个房地产板块存在迫切的补涨要求。
香港方面，受到新鸿基地产（0016.HK）宣布配股筹资、股价大幅下挫拖累，近日强势上扬的香港本地地产股周二全线回调，恒生地产分类指数跌幅达3.4%。但短期的回调难改本地地产股长期看好的趋势，香港的低息环境、充裕的流动性、楼市供求关系紧张都将成为未来本地地产股走强的支撑因素。
其实，地产股回调的另外一个因素就是该类股份前期已经累积较高升幅。市场憧憬美国减息及本地楼价持续上升，地产股成为近日资金追捧的对象，更成为股市上升的火车头，大型地产股过去数天股价已急升20%，短线出现获利回吐实属正常，但香港楼市正处全面复苏，未来地产股仍可看高一线。
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附表 地产股估值表
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