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地产上市“豪门”增发不断 二线争地声势夺人
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第一财经日报 [2007年07月20日 08:05] http://www.china-cbn.com
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吴晓波
巨头投资二线城市的热情，更多地来自于其相比一线城市更大的楼价升值空间
房企大鳄挟巨资在二线城市为优质地块展开激烈争夺的局面，肇始于今年年中开始的增发大潮
7月16日，广东东莞土地拍卖会上，万科以26.8亿元的价格拍下约35万平方米的别墅用地，史无前例地创造了一个楼面地价为1.52万元/平方米的广东地王。更耐人寻味的是，拍卖会后，现场一度出现了扰攘。参与了竞拍的金地集团表示，在拍卖槌落下前一刻，金地已举牌，因此成交结果不能作准。为了这块地到底成交与否，是否要重拍等问题，内地著名的两家地产公司进行了激烈的争辩。
房企大鳄挟巨资在二线城市为优质地块展开激烈争夺的局面，肇始于今年年中开始的增发大潮。
金地10天买地量相当于过去一年
7月中旬，保利地产（600048.SH）以及万科A（000002.SZ）的巨额公开增发方案都在证监会审核后获得有条件通过，百亿增发如箭在弦。
仅仅在20多天之前，金地的二次定向增发也获得了证监会通过，并在短短12天之内获得了保险、QFII等10家机构投资者的认购。7月7日该公司宣布，此次增发成功募集约44.9亿元左右，扣除各类费用，实际净得约44.56亿元。而在半年前，该公司的增发方案只是预计募集30亿元。得益于半年多以来地产股估值上涨，房企的增发额也变得水涨船高。
同样得益于资本市场大环境的还有保利，今年初召开股东大会时，该公司保守预计其公开增发的金额可以保证在70亿元左右。但是随着保利股价迅速上涨，目前外界均预计其增发额将达到百亿元。
增发通过后，金地的现金流得到迅速补充。根据其2006年年报显示，2006年年底公司净资本不到28亿元，而此次募集资金超过40亿元，净资本增长了130%以上。国信证券房地产行业首席分析师方焱认为，“考虑适当的财务杠杆，金地总资产增发后达到200多亿元。”
金地也由此攻城略地的底气更足。6月28日，金地在沈阳以19.44亿元的价格买下88万平方米的巨型地块，其容积率不超过1.9，可建面积最高可达167万平方米。7月10日，在武汉以2.4亿元收购武汉澳强地产，获得23.82平方米的项目储备。7月16日更是以志在必得之势参与东莞地王争夺，惜功败垂成于万科之手。
而在2006年，金地全年增加的土地储备也只有建筑面积127万平方米。可以看到，在获得充足现金流补充后，金地10多天内的土地储备增长，就超过了去年全年的水平。
金地方面的数据显示，目前金地的项目储备仍然集中在珠三角地区，截至5月公司在珠三角地区的项目储备约占总储备的53.6%，这一比重较去年同期约下降了10个百分点，但是未来珠三角的二线城市仍然是金地重点拓展的地区。在长三角地区的项目储备主要集中在上海、宁波和南京，约占总量的20.7%，在环渤海地区的项目储备仅 11.7%。而金地在今年则明显加大了三个经济圈之外的二线发展城市的拓展比重。尤其是武汉、西安、沈阳等地区。
金地方面表示，今年的经营重心将随市场环境的变化作出调整，公司将加快尚处于上升阶段的二、三线城市开发节奏，并选择适当时机进入有发展潜力的地区。对北京、上海和深圳等一线城市的看法则相对谨慎，在适当时机会调整项目开发计划和销售策略应对市场可能出现的变化。
万科、保利一、二线城市平分秋色
与金地在增发后，加大对于上升阶段二、三线城市投入的战略而言，万科、保利等公司，更倾向于在已进入城市扩大市场份额。
去年万科42亿元的增发融资，基本用于厦门、佛山、北京、杭州、武汉、上海、成都等地的8个项目，投资总额达到89.3767亿元，筹资额达到总投资额约46%。其中一线城市的比重大概占筹资额使用比例约30%。
今年，万科在2006股东大会上提出，拟公开增发募集100亿元，投入广州、珠海、佛山、上海、杭州、宁波、南京等地的11个项目。这些项目的总投入约313亿元。其中，佛山、杭州等地，均为万科近两年才正式进入并在巩固阶段的二线城市。
根据其增发议案的数据显示，此次增发后，广州地区的两个项目资金投入额约为14亿元。上海两个项目的资金投入为19亿元。其余二线城市的资金占用额则为67亿元。尤其以杭州地区两个项目投入24亿元为最高。
可见，在近两年的扩张中，万科二线城市的资金占用比例一直为一线城市的两倍左右。
保利的增发议案中，也有类似情况。当时保利的设想是募集资金约70亿元左右，其中50亿元投入广州、北京、重庆、上海、佛山、武汉、沈阳等地的9个项目，其总投资额约134亿元。余下的20亿元用作买地。
而增发议案中，广州三个项目以及北京、上海各一个项目，合计占用募集资金约25亿元，其余城市的投入比例同样为一线城市投入的两倍。
从金地、万科、保利这三家巨头的后续拓展方向，可以看到，环渤海投资热潮近年已经在减退，珠三角中的佛山，华中的武汉、重庆，长三角中的杭州，华北地区的沈阳等地，已成为最新的热门投资地区。值得注意的是，经过数年调控后从今年开始回暖的上海地区，也吸引了包括万科、保利、金地、富力等大型开发商的重资投入。
而巨头投资二线城市的热情，更多地来自于其相比一线城市更大的楼价升值空间。保利地产董事总经理宋广菊在接受《第一财经日报》记者采访时承认，二、三线城市在初期进入时门槛不高，比如包头在保利进入时地价只是40万元/亩的水平，但是其增长潜力良好。目前包头的土地价格已上涨到近100万元/亩，其增长潜力提高后利润率可能会比一线城市项目更高。而坊间传闻几年前保利进入武汉地区，前期投资约1亿元，目前已赚了约4亿元。对此宋广菊表示不予置评。
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