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金地申请发行10亿短期融资券 房产短债融资待破冰
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| [2006年02月24日 02:52] 第一财经日报 |
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本报记者丁小莺发自上海
日前，金地集团（600383.SH）发布公告称，申请发行10亿元短期融资券的议案，已在2006年第一次临时股东大会上获得通过，发行方案需报中国人民银行批准后方可实施。
金地集团财务总监王培洲表示，对这个方案能否获批企业并无把握，因为此前内地房地产企业还没有发行短期融资券的先例。若成功发行短债，金地将在一定程度上降低资金成本，更大的意义则在于拓宽融资渠道。
可能实现“零”的突破
发行短期融资券，对金地或其他房地产企业来说，都是一个新的融资方式。从目前的企业债发行环境看，房地产企业发行短债融资，可能实现“零”的突破。
王培洲介绍，金地申请的是期限为1年的短期债券，这类短债的利息成本通常在3％以下，由于年初是房地产企业资金相对紧张的时期，利息水平可能在3.7％左右。
作为一种融资方式，金地尝试的短债融资，其优点在于利息成本非常低，缺点则在于期限仅为1年，缺乏稳定性。目前，金地从银行申请贷款，可以获得比基准利率下浮5％~10％的优惠利率，即利息水平在5％~6％之内。相比之下，短债将是一种资金成本更为低廉的融资渠道。但是，对房地产企业来说，由于房地产项目的运作周期较长，短期债券融资缺乏稳定性，有一定的风险。
王培洲表示，如果成功发行短债融到10亿元资金，金地将相应地减少银行贷款数额。所以，这只是一个改善融资结构、降低资金成本的行为，而不是为了增加流动现金。目前，金地的负债在55％左右，有比较高的提升空间，金地认为控制在70％以下就是比较合理的。
他介绍，目前，金地的现金为5亿元左右,占总资产的10％以下,相当于企业正常运作3~5个月所需资金。金地计划保持这样的水平。王培洲表示，对资金计划管理水平较高的企业，预算的可执行度比较高，保持企业正常运转2~3个月的现金完全可以了。
在宏观调控初期，金地曾使用更保守的资金计划，现金占总资产比例最高曾超过20％，现金最多时达到12亿元。当时金地担心银行收紧贷款。但是到现在，王培洲感觉此次宏观调控，银行对房地产企业贷款管理并没有表现出“一刀切”的刹车行为，金地从银行获得贷款的宽松程度跟以前差不多。
发行短期融资券的申请能否获得批准，或者什么时间有确切的消息，王培洲表示无法判断。广发证券房产研究员徐子庆认为，从目前企业债的发行环境看，金地获得批准的可能性相当大。去年，短期融资券和1年以上企业债的发行量相当大，预计今年的发行总额还将翻一番，房地产行业虽无先例，但突破的可能性很大，而且势必会选择一家行业内的优秀企业进行尝试。
一位业内人士则认为，金地如果获准发行短期债券，可能给市场传达一个信号，即央行认为此次宏观调控已经到位。对这种情况的顾虑，可能使央行对是否批准金地的申请更为谨慎。他认为，不管是金地，或者是其他房地产企业获准发行短期融资券，在房地产行业内都必将造成很大的影响。
融资能力将是竞争关键
王培洲表示，到目前，金地在选择融资渠道时，首要考虑的因素仍然是资金成本。相比之下，银行贷款仍然是一种最划算的融资方式，而且金地在贷款额度、利率方面可以得到优惠待遇。去年，金地曾为武汉格林小城项目发行信托计划，这是金地首次通过信托贷款融资。金地发行这个信托计划的主要目的在于尝试新的融资渠道。它需要支付的利息成本，比银行贷款融资高1个百分点。王培洲表示，通常情况下，信托贷款的利息水平比银行贷款高2~3个百分点，武汉项目信托计划的资金成本只比银行高出1个点，这也是金地愿意进行尝试的原因。
但除此之外，金地在拓宽融资渠道的尝试上，走得还不太远。由于银行对房地产行业优势企业的支持力度比较大，金地等企业对银行贷款的依赖度其实还相当高。
“企业权益人的利益是要必须考虑的。”王培洲表示，从获得权益人同意的角度，企业往往选择资金成本最低的融资结构。但从企业长期发展来说，“拓宽融资渠道是必须做的事情，具体什么时候做，做到什么程度，要看企业、行业处于怎样的发展阶段。”
融资产品的匮乏，对内地房地产企业的融资能力也造成限制。例如境外融资方面，房地产企业境外上市并不容易；境外银行贷款在行业内也不多见，除了外汇管制方面的约束，透明度、在境外银行的信用度对企业也是一个挑战，而利息水平弹性相当大，利息高的情况可能高达20％以上；与境外基金的对接，此前很多基金15％以上固定回报率的要求，也往往超过内地企业可以接受的水平。
单纯从资金成本考虑，像金地这样的上市公司，最划算的融资方式一是在内地资本市场进行增发、配股等股权融资，其次是发行短债，资金成本在3％~4％之间，中长期债的资金成本则在4％~5％之间。资本市场再融资要视股市情况而定，今年是有再融资可能的；发行企业债也可能在今年有所突破。银行贷款的资金成本，仍是比较划算的，一般在6％以上，优秀企业可能获得不到6％的优惠利率。而信托贷款的利息水平通常比银行贷款略高。
与境外机构投资者进行股权合作，成为万科等企业比较青睐的融资方式。王培洲也表示，在与境外基金进行房地产项目的股权合作方面，金地今年会有所尝试。
拓宽融资渠道、提高融资能力，将是今年优秀房地产企业共同的努力方向。在与已经进入内地房地产市场的港资开发商、新加坡开发商，与境外机构投资者，以及与内地有意投资房地产的行业资本比较，目前房地产行业的优势企业在资本实力上表现出弱势。提升资金短板，提高融资能力将是这些企业能否更具竞争力的关键因素。
中房指数华东研究院副院长陈晟认为，有三个方面的因素决定房地产企业的竞争力，一是融资能力，二是对政策消化、把握能力，三是房地产项目的运作水平，其中融资能力是竞争力的首要因素和最关键的因素。
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