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易宪容：物业税开征缺乏制度条件
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年03月16日 08:17 http://www.china-cbn.com
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随着国内房地产业持续高速的发展，在中国土地资源十分稀缺，无论是房地产过度投资及过度消费都与中国的国情相悖的。而要解决这个问题就得通过一定的税收来调整
易宪容
由于房价过高，如何来遏制过高的房价，成了连续几年“两会”代表最为关注的问题。这几年，总是有“两会”代表提出议案，如果在中国开征房地产物业税，它是遏制房价上涨的有效工具。2005年国务院发展研究中心就完成了《中国房地产税收政策研究》报告，各个相关部委针对这个报告也进行广泛地征求意见。当时，就有媒体指出，开征统一规范的不动产税势在必行。但是，几年过去了，尽管房地产市场的问题越来越多、越来越复杂，及要求开征物业税的代表越来越多，但是房地产物业税开征为何迟迟无法出台？
房地产税费偏低
一般来说，房地产物业税又称不动产税，它是一种选择性的财产税。它同其他财产税一样，是一个国家赋税结构的三大支柱（还有消费税、所得税）。开征房地产税，可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税的漏洞；发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配；提供政府丰富和稳定的财政收入；提高资金市场的利率，从而使生产成本的增加，引起产品及劳务价格的上涨，而部分税务负担会通过价格的上涨而转嫁到消费者身上等。
一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元，其中房地产物业税就占20%以上。依照各国现行税法，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。各国房地产税多采用单一税率。
从目前的国内房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等；另一方面房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%。这不仅增加征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤，同时也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。
更为严重的是，由于国内房地产物业税费偏低及凌乱无序，房地产市场炒作严重，从而使得通过房地产市场让社会财富在短期时间内向少数人集中，社会财富两极分化越来越严重。
房地产税费偏低也使个人住房消费盲目扩张。比如目前国内购房者主要对象是25~35岁的人，但是欧美国家这个年龄段很少自己购房的，基本上是租房住；还有使得国内城市居民住房持有率严重偏高，在我国香港地区20世纪80年代民众住房的持有率不到30%，但是现在内地的每一个人恨不得都能有一套房子；再就是每套住房面积的夸张性扩张，如在香港20世纪90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是在目前内地，无论是人口还是财富水平来看，哪一点都不及香港，可是北京开发的住房其面积动辄100平方米以上，大的200多平方米，即所谓购买住房一步到位。北京是这样，国内其他地方也是如此。
税费偏低也使得房地产市场投机炒作十分严重，房价快速上涨。而房地产投资炒作严重，不仅使得许多民众居住条件不能改善，带来了许多严重的社会问题，而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起，使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。因此，开征房地产物业税不仅势在必行，而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对目前国内不少地方的房地产炒作较为严重的地方，通过开征房地产物业税，让房地产炒作者颗粒无收，即让房地产炒作者空手而出，那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来，房地产市场的泡沫也会自然消退，从而来保证国内房地产市场的持续稳定的发展。
物业税开征的制度缺陷
为什么征收房地产物业税的好处这样多，但这项税收的征收政策迟迟无法出台？最为根本的就在于目前中国有没有征收房地产物业的条件。依照各国现行物业税税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，此工作完成后，每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。
如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特定房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括：政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。在这意义上说，对过度性住房消费收取物业税费，既要对房地产过度消费征收一定的税收，又得对满足基本住房消费者给予一定的税收优惠。
开征房地产物业税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料，即能够全面了解当地房地产的实际情况；二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力；四是要有严格细化科学规范的征收规则。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象等，只有在这些方面创造条件，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税所要达到的目标。所以开征房地产税先得制定规则、然后试点，并在这基础上全面展开。
就目前的情况来看，由于中国住房体系的复杂性，如有商品房、单位建房、公房、个人建房等，如果不对当地的整个住房存量有一个全面清楚的了解，不仅物业税的税基无法确立，而且也不能够对物业税的税收减免做一个清楚的规定。二是由于中国房地产市场刚刚发展几年，二手房市场相当不发达。在二手房市场不发达的情况下，有效的住房评估体系也就无法确立。还有，物业法律缺乏、个人征信体系的缺乏、银行信用体系不健全，这些都是征收物业税的基础条件。如果这些基础条件没有，要开征物业税是不可能的。
总之，随着国内房地产业持续高速的发展，在中国土地资源十分稀缺，无论是房地产过度投资及过度消费都与中国的国情相悖的。而要解决这个问题就得通过一定的税收来调整。这样不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨、减少房地产非法行为，保证房地产市场持续稳定发展的重要一步。但是，物业税开征还得在制度安排上创造条件，不仅要有成熟的市场，而且要有对这个房地产市场全面的信息，特别是法规设定上要公平公正。这样才能保证物业税的征收及达到征收物业税的预期目的。
（作者为中国社会科学院金融研究所研究员）
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