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供地规模和囤地成本仍是扭曲房价关键
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年12月05日 02:46 http://www.china-cbn.com
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钟伟 魏伟 王雪
囤地不仅导致供地不能形成有效的商品房供应，同时开发商每年为囤地所需要承受的资金成本高达1800亿~2000亿元，甚至已经超出了全行业目前的利润水平，这也在极大程度上推动了房价的持续上涨
近年来一个较为流行的说法是，房价的上涨很大程度上可以归结为地价的上涨，这种说法隐含了房价构成中，土地成本占大部分的判断；也隐含了历史地价占据当前房价比例较大的判断。
我们通过不同方式估测了地价对房价的占比情况，显示出地价对房价的占比并不如通常想象的那么高，但是土地供应方式和规模的变化，以及囤地现象的日益严重，直接导致了房地产市场的失衡和房价的飙升，就目前的综合因素来看，这种房价飙升是一场危险而巨大的游戏。
房价与地价的相关性分析
如图1所示，近十年来土地价格和商品房价格都处于上涨的趋势。从全国范围来看，地价上涨幅度超过了商品房价格上涨的幅度，1998年至2006年，其中有6 年地价上涨的幅度超过了商品房价格上涨幅度。其中，2003年地价上升幅度最大，达到了25％，而商品房价格上升幅度最大的是2004年，达到了18％。
就房价的先行指标而言，可以考虑的先行指标包括：前期土地购置价格的变动、商品房销竣比、新房和二手房价格涨幅的相对变动情况等。考虑到土地购置到形成有效的商品房供应存在一个时间滞后，这使我们不得不进行进一步的计量分析。我们对近十年来的土地价格和商品房价格进行了一些计量处理，发现土地价格和商品房价格之间存在非常强的相关性，二者的相关系数达到了0.984。
可见，地价的确显著影响并能够用于预测未来房价的走势，当期囤地和地价的上涨，无疑几乎逆转了公众对未来房价的预期，至少目前已很少有人坚信房价会在短期内剧烈下跌。但地价真的构成了房价的重要组成部分吗？
地价与房价的占比关系分析
我们认为，土地价格和商品房价格存在很大的相关性，而且，一般当期购买的土地价格会在今后成为商品房的成本因素，从而影响商品房的价格，而这个滞后期从检验的结果来看应该是2~3 年。也就是说2~3年前的地价会进入当期商品房的成本，从而影响当期商品房价格。要估测地价在房价中的占比相当困难，不同区域，地价占房价的比重差异是巨大的；即便同一城市，地价占房价的比重也差异巨大，例如中心城区的商品房房价中地价占比往往高达50%，而地处相对偏远地区的商品房则地价对房价的占比较低。甚至在同一城市相近区位，地价的房价占比也会有显著差异，这取决于开发商在相近区位获得宗地的时间。因此要总体上测算地价的房价占比相当困难，我们尝试用三种方法来计算土地价格占商品房价格的比例。
第一种方法是将前两年、前三年的土地购置均价作为当期商品房价格的成本，我们采取如下计算方式：
1.地价占房价的比重=每平方米土地购置价格／每平方米商品房价格×容积率；
2.建造价格占房价的比重＝每平方米竣工房屋造价／每平方米商品房价格；
3.假定容积率=1.5。
我们得到土地历史价格在商品房价格中所占的比例比较固定，以三年前的地价计入当期房价，则2002~2006年的5年间，该比例在12.5％~14％之间；以两年前的地价计入当期房价，则2002~2006年的5年间，该比例在15.2％~18％之间。
第二种方法考虑到随着土地价格的上涨，土地的现行市价也是房地产商考虑其土地成本的重要因素，虽然开发完成的土地是房地产商以前购入的，但开发商显然不会仅考虑用静态的历史购置成本来把地价摊入房价，至少他们可以选择转让土地来获得土地增值的大部分收益，因此用现价来衡量土地价格作为成本也是有较强的合理性。以土地现价计入当期房价，2002~2006年的5年间，土地现行市价和商品房价格的比例在18.5％~22％之间。
第三种方法，当我们把沉淀资金的资金成本也作为土地价格的一部分进行考虑，使用囤地综合成本的概念来计算时，将得到新的结果。我们认为自筹资金中，约有20％~30％用以支付资金成本（大约相当于每年的资金成本为8％的利率水平）。用这种方法计算，2002~2006年的5年间，土地价格（加入沉淀土地资金成本）占商品房价格的比例在22％~30％之间，这个比例有明显的上升趋势。
用上述三种方法估计的土地价格和建筑成本占房价的比例如图2所示，我们发现三种估算土地价格的方法有较大的差异，当然三种估计方式各具其合理性。
地价决定房价上涨不成立
无论是运用哪种方式来讨论地价的房价占比，单纯的地价上涨都似乎不是房价上涨的决定性因素。例如，有开发商声称，在2007年上半年，如果全国商品房均价上涨了8％，土地价格上涨了16％，假定地价对房价的占比是50％，那么当期房价的上涨几乎完全可以归因为地价上涨。
这种说法是不能成立的，因为摊入房价的地价并非当期购置，从全国整体看，地价对房价的占比也没有达到太高的水平，仅仅在不足30％的水平。我们倾向于认为，2004年以来，尤其是2006年以来房价的猛烈上涨，基本可以归结为供地方式的突变、供地规模的严重不足、囤地这三大因素共同推动。
1.地价上涨，对房价上涨的贡献度大约在0.2~0.3，这是前面三种测算方式所显示的。
2.供地方式和规模的改变，直接导致了更为严重的商品房供求失衡，这典型地体现在越来越严重的销竣比上。考虑到2006年以来住宅价格的上涨快于商用地产价格的上涨，这显示出商品房需求的强烈刚性，这在很大程度上可以解释房价的猛烈上涨。
3.囤地不仅导致供地不能形成有效的商品房供应，同时也应该观察到，开发商每年为囤地所需要承受的资金成本高达1800亿~2000亿元（其中银行利息成本就有约900亿元），甚至已经超出了全行业目前的利润水平，这也在极大程度上推动了房价的持续上涨。
我们的结论是：尽管地价对房价的占比不高，但是供地规模和囤地成本，造成了日益严重的商品房供求失衡，这才是地价严重扭曲房价的关键推手。（本文节选自北京师范大学金融研究中心《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》，此《报告》受焦点房地产委托研究）
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