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深圳房市是对房价“只涨不落论”的有力驳斥
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文章来源：江南时报 日期：2007年11月27日 13:35 http://www.china-cbn.com
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陈庆贵
如今的深圳，无论是一手房还是二手房，成交量大幅萎缩，价格加速下滑，且暂未表现反转的征兆(11月24日《21世纪经济报道》)。
我一向认为，商品房虽属具有投资属性的特殊商品，但万变不离其宗，其作为商品任何时候都逃脱不了价值规律作用。价值规律对房市作用表现在现实中必然是房价有涨必有跌，涨得凶跌得惨，这不以人的意志为转移，远有外国教训，近有深圳广州等地现实。以深圳说事，上半年深圳房价涨势疯狂，下半年则是无可遏制地逐波下行。深圳市国土与房产管理局公布的《2007年1至10月深圳市房地产市场分析报告》数据显示，虽然新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨，但与9月环比却下降了10.35%。1至10月，深圳新建商品房销售面积为515.47万平方米，同比减少16.57%。其中，9月份，商品房销售面积为31万平方米，而10月环比更是直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。进入11月，深圳楼市依旧供应清淡。事实胜于雄辩，深圳房市图景也是对现时甚为流行甚嚣尘上的房价“只涨不落论”的有力驳斥。
我不否认深圳房价加速下滑受投资者“买涨不买落”观望消费心理的作用，有价落必有观望，有观望必有价落。大众追求物美价廉消费心理之外在作用力，表现于房市便是于观望中不少新开楼盘选择低价入市。然而房价最终要受供求规律而不是“买涨不买落”心理作用，换言之，其取决于真实需求，而不是某些别有用心论者基于不可告人动机穿凿附会出来并动辄鼓噪扰民混淆视听的所谓“刚性需求”。不无讽刺意味的是，在深圳，曾经被投资者寄予厚望的所谓“刚性需求”，似乎一夜之间灰飞烟灭。显然，这种需求不足以支撑现时急欲出货的卖家，而真正自住需求早已被暴涨畸高房价抛到了九霄云外，因此房价进一步下挫低走的趋势一时半会尚难以逆转。在我看来，深圳房市的难堪现状难道不正是对动辄将房价畸高归因于“刚性需求”支撑谎言者流的有力反驳和实证否定吗？
毫无疑问，深圳房市“冬至”乃理性回归，而这种回归又不能单纯指望市场规律“无形之手”的一元自发作用，其离不开政府宏观调控“有形之手”“该出手时就出手”的自觉助力。宏观调控的目的从来就不是干扰客观规律作用，而是试图将市场规律非理性自发作用产生的盲目性破坏力降至最小。深圳房地产研究中心副主任王锋认为，近期深圳房价持续上涨使得收入较低家庭的购房支出能力逐渐下降，抑制了部分自住需求；而国家宏观调控政策的不断落实和深化，也在一定程度上抑制了投资和投机需求。其中，银行政策是最重要的影响因素。为遏制房价凶猛上涨的势头，自今年7月起，深圳市全面加强对楼市的宏观调控，各大商业银行不断紧缩房地产信贷，多家银行甚至停止发放二手房按揭，成为深圳房地产市场逐波下行的主要推动力。这是深圳房地产市场观望气氛不断加剧，各月新房成交量总体呈现下降趋势的主要原因，也是对宏观调控发力实效的有力实证。
雪莱在《西风颂》里吟道：“冬天来了，春天还会远吗？”我想，由深圳而窥及全国，我们是不是可以对房地产市场的当下状态和未来走势作出同样的预言呢？
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