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土地出让再设一条“高压线”
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文章来源：第一财经日报 日期：2007年10月12日 02:51 http://www.china-cbn.com
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杨红旭
房地产调控再出新政，而且涉及房地产开发的上游环节。10月9日，国土资源部发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，自2007年11月1日起施行。在2002年出台的老版本基础上，新修订了五项内容，包括将工业用地纳入招标拍卖挂牌范围、明确建设用地使用权可以分层出让、将土地使用权修改为建设用地使用权、进一步明确挂牌出让截止问题、进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放等。
这一新规是对我国土地招拍挂制度的进一步完善，意义重大。相对于协议出让制度，招拍挂制度是我国房地产市场化的重要环节，也是影响房地产业发展的重大政策。它经历了一个建立健全的过程，先是2002年从部门立法上予以确立，进行宣传造势；接着2004年8月31日成为新旧游戏规则的分水岭，开始全面执行；如今，再次完善细节、堵疏防漏。
从新增内容上分析，“工业用地纳入招标拍卖挂牌范围”只是落实去年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，影响最大的当属“规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放”。其要点是：受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书；未缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。
这一土地新政将产生的影响，可大致归纳为三个方面。首先，将提高开发商拿地的资金门槛。房地产业是资金密集型行业，即使是财大气粗的地产巨头，也经常性地面临流动资金不足的问题。付清全部出让金才能拿土地证，这在老版本就已有规定，之所以再次强调，是因为在现实社会中总被部分开发商和地方政府“架空”，很多开发商没缴清出让金就搞到土地使用证，从而获得银行抵押贷款和通过抢销售速度获取回笼资金。
最典型的企业实属当年的顺驰。2003~2005年，顺驰到处通过公开市场高价拿地，竞标时出手大方得足以吓退对手，可事后却跟政府重新谈判付款方式，一边施工一边缴地款再正常不过，以至于拖得某些地方政府都怕跟顺驰合作。当然，房子已卖光地款还尚未还清的其他开发商，也大有人在。因此，如果今后严格执行，则开发商拿地的资金必然捉襟见肘。值得关注的是，这次又新增了一个“保险栓”：不得按出让金缴纳比例分期发放土地使用证，大大挤压了官商双方回旋、打擦边球的“空间”。
其次，将抑制地方政府出让大幅土地的热情。早在去年，国土资源部已明确表态，限制大幅出让住宅用地，目前上海、深圳、北京等重点城市已开始落实这一政策，但中小城市、包括部分二线城市，政府出让大幅地块的热情依然不减，著名的92亿长沙全国“地王”，就达1177.8亩，而与动辄几千亩的超级大盘相比，它只是“小巫见大巫”。仅从碧桂园一家企业就可管窥一斑，今年上市之后，碧桂园新增土地暴增，目前已超过5400万平方米，成为全国最大的“地主”；众所周知，碧桂园的拿手好戏是大盘开发，而恰恰它的新增千亩大盘多位于重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等省市自治区的二、三线城市。
这一地产新政将从两方面抑制大幅土地出让，而且主要是抑制开发商的拿地热情。一方面，大幅土地总价必高，若不能借之抵押融资或销售回笼资金，而真金白银地拿出那么多钱，绝大多数开发商都难以承受；另一方面，大盘必然采取分期策略，因此以前多采取付一期地款、开发一期的“滚动开发模式”，如今明确规定“不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证”，则无疑颠覆了固有模式，开发商何处筹款？
在目前房地产宏观调控不断强化的形势下，本规定的出台，将有利于打击土地出让中的灰色交易行为，使土地出让更加合理、透明。（本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员）
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