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分析：全国城市住房工作会议对房地产业的影响
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文章来源：金融时报 日期：2007年08月28日 11:53 http://www.china-cbn.com
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今日视点
国务院要求稳定住房价格
全国城市住房工作会议24日至25日在京召开。中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议并讲话。他指出，住房问题是重要的民生问题。要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。
会议决定，2008年年底前，东部地区和其他有条件的地区，要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。
会议要求，今明两年，要加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源。
会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。
会议强调，省级政府对辖区内住房保障、住房供应和房价稳定工作负总责，市县政府是责任主体。国务院各有关部门要搞好组织协调，建立健全廉租住房制度的政策体系，各项配套措施要尽快出台。
全国城市住房工作会议对房地产业的影响
记者 王济洲
全国城市住房工作会议的召开，不仅表明党中央、国务院对这一行业发展的高度重视，而且也将对行业的未来发展产生积极的影响。
房地产行业是宏观调控的重要对象之一。虽然近年来涉及国内房地产行业的宏观调控政策出台不少，但对该行业通过调控取得的成绩与国务院所希望达到的目标之间仍存在着一定差距。目前，国内房价增长速度过快，房价在高位运行。房价增长过快已成为国家和老百姓为之困惑的大事情。有数据表明，当前投资呈现过快的一个关键所在，正是房地产行业作为投资增长的动力或引擎，如果国内的房地产投资过热不能够得到有效的控制，过高的房价降不下来，那么对整个宏观经济调控就会增加难度，甚至可能使已经初步降下来的钢铁热、汽车热等出现反弹。
房地产行业的健康发展关系民生大计。房地产行业的高速发展既是国家政治、经济稳定的一个重要标志，同时也是关系到老百姓居者有其屋的大问题。当前，总体看来房价上涨的速度过高，京、沪、穗等大城市商品房每平方米的均价已经或者超过万元。大量商品房价格超过消费者承受能力，致使相当一部分低收入住房困难家庭望房兴叹。因此，通过多种调控方式遏制过快上涨的房价，不仅是房地产行业自身健康发展的需要，也是满足人民生活基本需求的需要。这个目标能否实现，将成为我国全面建设小康社会的一个非常重要的标准。
财政政策将影响住宅结构调整。按照此次会议的部署，今明两年，要加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源。过去，处在高速发展的房地产行业在高额利润的驱使下，各地房地产出现了严重的结构性失衡。高档住宅、别墅占了非常大的比例，而经济适用房、廉租房的供给则在总量中不足一成。根据现在的新方针，各级地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算支出安排，住房公积金增值净收益要用于廉租住房建设，土地出让净收益用于廉租住房保障资金比例不得低于10%。对廉租住房和经济适用住房建设，一律免收各种行政事业性收费和政府性基金，建设用地继续实行行政划拨的政策，在年度土地供应计划中优先安排，单列用地指标。这样安排记者认为有两层意思，一是中央及地方财政将通过财政政策扶持经济适用房和廉租房建设，二是相对提高了这类住房建设的利润空间。可以预计，在这种市场化的政策推动下，未来房地产商对住宅的有效供给将大大增加。
房地产行业将进行结构性调整。此次会议主要强调了财政政策的运用，且辅之以行政性措施。比如要求在城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。而这些办法也必将反映到银行信贷政策中来，未来一个时期，商业银行对房地产业的信贷将会随之进行存量和增量的调整。符合国家住房建设政策的房地产商将可能获得更多的信贷支持，以高档商品住宅建设的企业将成为银行信贷收缩的主要对象。如此，必然引发房地产行业自身优胜劣汰的“洗牌”，以促进整个行业的健康发展。
地产股该如何演绎
记者 王妍
上周末在京召开的全国城市住房工作会议上，调整住房结构、稳定住房价格被再次强调。对于在上周大盘成功站上5000点过程中功不可没的地产板块而言，在这一时点召开的这次会议不免触动了其敏感的神经。从本周一房地产板块的个股表现来看，果真是一片“绿肥红瘦”。
不过，有市场人士对记者表示，许多地产股在周一的下挫属于正常的调整，“毕竟之前许多个股，特别是几只龙头股的涨幅过大，市盈率偏高，需要喘口气”。因此，他认为，关于上周末召开的会议会加强针对房地产行业宏观调控力度的预期，并不是影响个股表现的主要因素。
事实上，从去年的地产调控风暴开始，相关政策、文件、具体实施办法就在按部就班地出台，调控力度一直没有减轻。仅今年8月份以来，监管层已有多记重拳挥出，其中包括国资委发布的关于重申企业违规使用银行信贷资金投资证券和房地产业将被追究的《关于进一步规范中央企业投资管理的通知》，北京地税局接连发出的《北京市地方税务局关于城镇土地使用税征收管理有关问题的通知》和《北京市地方税务局关于加强土地增值税税源管理有关问题的通知》，以及深圳市国土房产局、国家外汇管理局深圳市分局联合发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》等。而地产股的表现却没有如投资者所担心的那样表现萎靡，有统计数据显示，从今年5月至8月中旬，深市地产指数的最大涨幅为93.81%，沪市地产指数上涨了64.73%，而部分龙头地产股如万科的累计涨幅已近100%。“事实证明，投资者对于地产股长期向好的乐观预期保持不变，近期的调控不必过分担心。”上述市场人士乐观地对记者表示。
目前，对于地产股未来表现持乐观态度的人不在少数。尽管由于市盈率超过100倍的地产股数量在持续增长，使得近期关于地产股存在泡沫的争议之声日盛，但是，仍然有分析人士坚定地指出，成本拉动、供给限制、需求推动和房地产行业垄断属性等四大推手依旧存在，房价上涨趋势不改，房地产行业值得继续看高。他进一步预测，未来几年，受益于行业的优胜劣汰带来的产业集中度提高，以及资本红利对整个板块质量的提高，特别是房价快速上涨带来的地产上市公司利润率的提高，整个板块净利润增速在70%左右。而针对目前过高的市盈率使得地产股已经透支了未来增长空间的说法，具有多年海外投资经验的业内人士对此回应指出，尽管美国、日本市场均曾出现房地产股暴涨随后泡沫破灭的事例，但是，必须看到，目前中国的房地产行业仍处于发展上升期，与当时美国或日本已经成熟的行业发展阶段有本质区别，因此，援引美国、日本的例子来预言内地的地产股泡沫将破为时过早。
然而，尽管有人民币升值趋势、中国城市化进程以及房地产行业业绩向好等内外因素的共同支撑，地产股的高市盈率以及由此而生的泡沫之忧毕竟没有就此消弭。对于普通投资者而言，要防风避险仍然有两大因素需要考虑：
首先，在调控政策下，地产股真的能够一直毫发无伤吗？
正如市场人士所言，“尽管房地产公司业绩好是不争的事实，但国家将会对房地产行业进行调控也是铁板钉钉的现实”。中国房地产业协会有关负责人日前也坦言，房地产市场存在的问题和矛盾依然比较突出，房地产投资投机性有上升趋势。面对每控愈涨的房价以及房地产企业日益频繁的“跑马圈地”，业内人士预测，不排除新的调控思路或方式出台的可能，对此，投资者必须有清醒认识。
其次，并不是所有的地产股都是“金矿”。
从已披露中期业绩的房地产类上市公司来看，业绩喜忧参半。分析人士指出，“与众多一线房地产公司蒸蒸日上的业绩表现相比，三线地产公司业绩整体表现不佳，盈利低微、负债累累可以概括多数公司的经营现状。综观三大报表，宏观调控政策的收紧作用在该类公司身上表现明显”。事实上，去年以来，多家券商的地产行业研究员都曾表示，房地产行业的产业集中度正在加速提高，未来房地产行业将呈现强者恒强的局面，而部分小公司则将在行业竞争与调控重拳中渐渐淡出。对此，投资者还要提早加以甄别。
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