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楼市调控：充分发挥市场“守夜人”功能
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文章来源：第一财经日报 日期：2006年07月14日 02:27 http://www.china-cbn.com
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丁远
近日，国家有关部委发布措词严厉的通知，要求开发商取得预售许可证后，应在10日内开始卖房。通知称，此举目的是为进一步整顿规范房地产交易秩序。
尽管有关部委调控房地产市场的良苦用心可见一斑，但笔者认为，此举效果有可能未达政策制定者的初衷。
从要求来看，防止开发商囤积居奇、哄抬房价应当是此次通知出台的主要现实背景。之所以出现这一扰乱房地产交易秩序的情况，尽管有类似信息不对称等原因，但根本原因在于：开发商预期囤积居奇的收益大于其付出。更进一步说，就是囤积居奇或制造的销售假象引诱不明购房者上当的收益，或待价而沽等房价涨到更高的收益，大于开发商囤积居奇付出的主要显性成本——银行贷款的利息。
需要警醒的是，通知在规范房地产交易秩序方面有待执行考验，并有可能造成房价的进一步“虚涨”。姑且不论通知本身对“开始卖房”的模糊规定，只要开发商在取得预售许可证后开始卖房时不恰当地提高房价，就能达到囤积居奇的目的，从而成功规避通知的要求。这可能进一步造成房价上涨的假象，使得房地产市场出现波动。
更值得引起重视的是，房地产调控不能成为行政干预房地产市场的理由。厘清政府和市场在经济运行中的分工，是我国经济改革要解决的根本问题之一。在商品房销售这样完全竞争的领域。通知对开发商售房时间作出要求，似乎与市场经济运行原则有所冲突。
规范房地产交易市场，政府部门调控措施更应当是重事后处罚。俗话说，“乱世用重典”。此次通知有一个新内容为，对开发商非法预售或变相预售的，加大处罚力度，直至取消开发企业资质。如果地方房地管理部门真能严格执行，应能起到杀一儆百的功效。同时，房地产管理部门辅以建立完善的房地产市场信息发布、披露机制。如此双管齐下，房地产交易市场的规范、有序当指日可待。
其次，政府需更进一步找准在房地产市场中发挥作用的领域。目前，居住产品可分为中低收入家庭的保障性居住产品和除此以外的一般居住产品两类。保障性居住产品属于公共产品，应当由政府提供，其主要形式有经济适用房、中低价商品房及廉租屋等。在保障性居住产品领域，政府能做到的是“到位”，不“缺位”。不仅如此，政府在提供保障性住宅产品时不能以赢利为目的。在一般居住产品领域，不论是普通商品房，还是高档公寓、别墅，应当由市场发挥主导作用。政府在一级土地市场、二级一手房市场乃至三级二手房交易市场中，需找准定位，充分发挥市场“守夜人”的功能，千万不能成为积极参与市场活动的主体。
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