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警惕房产新政执行中产生寻租行为
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文章来源：新京报 日期：2006年07月14日 11:48 http://www.china-cbn.com
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□秋风(北京学者)
5月29日，国家九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中两个硬性调控数字非常引人注目：“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”：“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。
但是，文件并没有清楚地说明90平方米和70%的准确含义，大多数是第一次听说“套型面积”这一词，搞不清楚它究竟是指建筑面积还是使用面积。70%就更含糊了，究竟是针对每个项目，还是针对整个行政区？是一年还是多年？是针对新开工项目，还是针对竣工项目？
于是，从开发商到专家、从消费者到媒体，展开了一场竞猜游戏。有关官员的每一句话、每一个暗示，都能引发人们广泛讨论和猜测。而就在几天前，有一家地方媒体爆出建设部已经出台相关解释，并报道了有关政策细节，但由于建设部网站上并未及时公布相关信息，建设部官员也多保持沉默，以致猜测之声再次泛起。
而这次，公众终于等到了答案。据7月13日新华社电，建设部此前已经出台了“若干意见”，其中对90平方米套型建筑面积明确为“单套住房的建筑面积”，而70%比例将针对“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”。
仔细分析这些规定，可以发现，对于具体项目的套型面积大小，还可能存在不小的回旋余地。有些项目完全可以不建一间90平方米以下的户型，而依然可以获得审批，只要有别的项目来分摊政策的硬性要求。这样一来，地方政府相关审批部门将获得一项相当大的权力。假定大户型房屋利润率较高，开发商普遍希望建造大户型项目，则开发商就必须到这些审批部门进行竞争，而这就可能出现相关审批部门官员的寻租机会。
强制要求每个项目90平方米以下的户型应该占到70%，则有可能导致城市房屋的雷同。中小户型占到各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积的70%，却又赋予了地方政府相关部门以比较大的自由裁量权。这未必会妨碍70%的政策的有效执行，只要中央政府保持足够的压力。但是，相关审批部门自由裁量权过大，可能会滋生开发商与审批部门之间的灰色、甚至黑色交易。
这也正是行政调控无法避免的两难困境。行政调控需要借助漫长的行政链条，借助于地方政府有关部门来执行，而链条越长，信息失真的可能性就越大。而行政调控要有效发挥作用，就必须减少中间环节的效力衰减，这就要求相关规定要足够准确、详尽，没有含糊之处。若能做到这一点，则政策的执行将不会走样。但是，如果规定过于准确、具体，也许不完全切合地方实际，有可能无法执行。比如，硬性规定每个项目90平方米以下的户型应占到总面积的70%，固然便利上级政府和公众监督地方政府是否执行了调控政策，但可能使具体区域的供需失衡。但反过来，如果给地方政府、相关审批部门、监管部门留出较大的自由裁量空间，则这种自由裁量权很可能会被滥用。
行政执行的这种特性意味着，运用行政权力来调控市场，需要愈加谨慎。而目前，地方政府应尽快制定配套实施细则，强化政策执行的公开性，比如准确公示90平米以下套型的具体去向，以及年度总套数建设完成情况，对项目户型审批程度予以改革，以最大限度地杜绝可能发生的寻租活动。
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