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环球金融中心开业在即 日租金创上海新高
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年08月29日 07:19 http://www.china-cbn.com
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环球金融中心的入市对浦东写字楼市场带来极大冲击 本报摄影记者/任玉明
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帆船酒店开发商及新华都等即将入驻
翟宇
历时将近14年，总投资高达83亿元人民币的环球金融中心开业在即，虽然平均高达3美元/平方米的日租金创下上海办公楼租金水平新高，但今年浦东地区的写字楼供应量却将使这一高租金水平面临压力。
据仲量联行亚太区董事陈立民介绍，今年浦东地区的写字楼供应量高达60多万平方米，而空置面积将达20万～30万平方米，空置率将由此前的1％急速上升至12％～13％，因此“今年浦东写字楼的租金不跌就不错了”。
实际上，仅环球金融中心的办公楼面积就超过22万平方米，占今年写字楼供应量的三分之一强。除了浦东今年写字楼供应量相对集中之外，陆家嘴区域的写字楼今年还面临一个复杂的外部环境。
环球金融中心的投资商森大厦株式会社社长森稔承认，环球金融中心的部分客户最终租赁的办公面积较原来要求的面积减少了一半，“说明美国次贷危机的影响依然存在。”陈立民也表示，今年以来，美国企业，尤其是美国金融机构，都缩小了原来要求租赁的办公面积，还有部分企业甚至取消了搬迁办公室的计划。
“现在市场上风声鹤唳，美国企业今年肯定都会收缩。对上海写字楼的短暂影响肯定会有。不过美国企业向来都是收得快，扩张也快。等市场情况稳定后，这部分需求仍会重新释放。”另据了解，2009～2010年陆家嘴地区的甲级写字楼供应量将重回低点，达到供求平衡，陈立民认为：“这也是环球金融中心把租赁价格定得如此高的原因，因为他们知道未来两年的供应量比较少。”
目前环球金融中心办公楼入驻率已达45％，1年后预计可达90％。已经签约入驻的企业以日本的金融机构及企业为主，达11家；来自欧美的企业仅6家，其中金融机构3家。此外，包括著名的超七星级酒店帆船酒店的开发商迪拜EMMAR公司，及国内因职业经理人唐骏加盟而名声大噪的新华都实业集团都将入驻环球金融中心。
森稔表示，已签约的日本客户中，大部分都是公司在上海开发的另一幢写字楼汇丰大厦的老客户，在这些客户搬出后，汇丰大厦的出租率将出现下降。“但很快会有新客户入驻，目前该物业仍保持良好的租赁势头。”
出于对未来环球金融中心租赁情况的乐观估计，上海环球金融中心有限公司董事长森浩生表示，预计可在12年内收回投资。整幢物业的投资资金中，股东投资及银行财团贷款各占50％。
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世界最高观光厅明开业 金茂大厦街边揽客
乐琰
随着地面建筑高度472米，并且拥有世界最高观光厅的环球金融中心正式开门纳客，与其面对面的上海昔日“第一海拔”金茂大厦明显感到压力，此前鲜有的揽客行为昨日突现金茂大厦门口。
环球金融中心地上101层，地下3层，建筑高度492米，其中最大亮点就是世界最高的观光厅，地面高度达474米。观光层位于94层～100层，票价为110元～150元不等，该观光厅的正式投运也使得浦东高层观光旅游形成东方明珠、金茂大厦和环球金融中心三足鼎立的竞争局面。此外，位于大楼内的中国首家柏悦奢华酒店也将于9月1日开业，约5000元一夜的高房价将超越金茂君悦成为上海最贵酒店。
记者在现场看到，进入观光电梯前可先参观每分钟转速600转的视觉作品“TOWER OF LIGHT”，100层的最高观光厅为55米长的“观光天阁100”，地板由一组玻璃组成，可以鸟瞰整个浦江景色，毗邻的金茂大厦和东方明珠也都尽收眼底。而97层的“观光天阁97”则可以打开玻璃天窗，94层“观光大厅”面积750平方米，室内高度8米，可以举办大型活动。目前94层单层票价为100元，94、97层双层票价为110元，94、97、100层三层全参观则为150元。环球金融中心观光厅的目标是每年接待游客300万人次。
目前，上海的高楼观光市场以东方明珠和金茂大厦为主，东方明珠观光票价为50元~150元、金茂大厦则为70元，但相比之下，东方明珠的人气更旺一些。旅行社方面反映，两者给予旅行社的团队票价基本打对折，即东方明珠约50元，金茂大厦约35元。
有部分旅行社反映，环球金融中心的团队票价折扣不大，也要百元左右，但在高度上确实占有优势，尤其是在刚刚开放时期，游客出于新鲜感可能会大量涌入环球金融中心。
昨天，在金茂大厦门口，记者就遇见了正在街边积极揽观光客的人员。可见环球金融中心观光厅的开业确实对金茂大厦观光厅造成一定压力。业界认为，相对而言，东方明珠受到的冲击稍小一些，因为东方明珠的名气和观景效果比较强势。
除了观光厅，79层~93层的上海柏悦酒店将于9月1日开业，这是凯悦酒店集团在华开设的第一家柏悦品牌酒店，定位奢华。相比动辄三四百间客房的五星级酒店，柏悦仅设174间客房，每间客房都有24小时管家服务，且房价已经超过300美元/夜的“邻居”、同属凯悦国际酒店集团麾下的金茂君悦酒店，跃升上海最贵酒店。
目前，柏悦酒店已接到不少订单。凯悦国际酒店集团计划未来2～3年内在华再扩张12家酒店，加上现有的11家，希望可达20家左右。
同样，柏悦酒店的开业也将加剧浦东地区高端酒店竞争，目前已有的五星级酒店包括浦东香格里拉、金茂君悦，接下来还将有丽嘉酒店、W HOTEL等世界一流五星级酒店陆续开业。
此外，环球金融中心的商业招商一期已经完成，主要是餐饮业态，包括星巴克、小南国、罗森便利店、赛百味等，二期还将进行服装等其他业态的招商。
陆家嘴写字楼群雄争霸
翟宇
环球金融中心的开业将开启陆家嘴区域写字楼市场的一场客户大洗牌。
在此之前，环球金融中心的“老大哥”汇丰大厦虽然同样出自森大厦株式会社之手，但仍然未能避免被“小兄弟”挖角。森大厦株式会社社长森稔对公司内部的这一竞争关系亦直言不讳。
但是，除了森大厦两幢物业间的客户流动外，新鸿基地产（00016.HK）在陆家嘴区域开发的国际金融中心，也将“手”伸向了汇丰大厦，致使该大厦的最大一家租户汇丰银行“叛逃”——大手笔买下国际金融中心双塔中的一幢，目前占据汇丰大厦4个楼面的汇丰银行将在2009年前后国际金融中心建成后迁址。
与此同时，一幢在高度将超越环球金融中心的上海中心日前动工建设，难以想象未来上海中心建成之时，这一幕以跨国公司为主的“腾笼换鸟”景象是否还将重演。仲量联行亚太区董事陈立民表示，国际金融中心和上海中心还“太遥远”，很难判断这两幢高楼对陆家嘴区域的写字楼格局可能产生的影响。
在今年即将面临过剩的浦东写字楼市场中，环球金融中心仍以创下上海写字楼租金新高的3美元/平方米/天的租金“傲视群雄”，上海环球金融中心有限公司董事长森浩生直言，环球金融中心初步招租的情况可以说明，目前上海的办公楼需求仍然非常旺盛。
他似乎有意回避了美国次贷危机正在引发的影响，至少有客户减少了预先租用的面积。从今年浦东写字楼面积供应过剩到未来两年供需平衡的情况看，环球金融中心在未来三年内的租金已几乎没有上涨的余地。
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