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王石述30年风云激荡 万科真正高速增长明年才开始
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文章来源：南方报业网-南方都市报 日期：2008年05月12日 15:31 http://www.china-cbn.com
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进军房地产被指“瞎胡闹”
2000万天价拍得威登别墅地块，当时的深圳市规划局长刘佳胜望着我，劈头就是一句：“怎么出这么高的价格？简直是瞎胡闹。不管怎么说，还是祝贺你们。”
万科现在是一家专业住宅开发商，万科进入房地产这个领域也没有什么特别讲究，那时候什么赚钱做什么，因而进入房地产行业也不意外。
1988年的深圳，随着国家修改法律，把禁止出租土地的“出租”二字删去，规定“土地的使用权可以照法律的规定转让”，中国房地产业发展的最根本的基石，就此奠定。
那时开发房地产的门槛比现在还高，非建筑行业的企业要想进入房地产开发必须通过招投标，拿到土地才批给单项开发权。
这年11月，万科参加了威登别墅地块的土地拍卖，以两千万的高价拍得地块，买了一张进入房地产市场的入场券。
按市场价，把附近的住宅楼买下来，拆掉再重新建的土地成本价都低于万科获得的这块土地的价格。我代表公司上台签订土地转让协议。当时的深圳市规划局长刘佳胜望着我，劈头就是一句：“怎么出这么高的价格？简直是瞎胡闹。不管怎么说，还是祝贺你们。”
一度，万科团队的主流派视这张入场券为“烫手山芋”，建议毁约，“不执行同国土局签订的合同，大不了交些罚金，否则高地价的经营压力太大。”我认为：不仅不能毁约，还要继续竞标拿第二块地。
一个月之后，天景地块推出，通过投标，万科再次夺得。深圳地产同行再也不敢轻视万科这只不怕虎的牛犊。
万科绝不行贿的底线，也让万科最初拿地非常困难，在深圳拿到的地是免税公司的半边工程，地基打下来，没有钱做了，万科接手后四六分成，再就是高价投标拿地，拿到的地都很偏，郊区较多，价格也高，是人家都不看好的那种。
地价很贵，怎么办？只有非常认真研究市场。高地价带来高建设成本，万科地产只有坚持“高来高走”的原则，即建高档房、高售价，才能有利润回报，使新拓展的房地产业继续下去，并使公司在房地产业务的支撑下开展其他业务。与此同时，我们也希望以建造高档次、高品位的物业，向社会奉献高尚的居住空间为己任，在高起点上树立万科地产的企业形象。
万科上海城市花园项目就是一例：1992年8月，万科上海公司拿到一块飞机航线下的地，主要考虑到没有拆迁的麻烦，能最快将房子推向市场，抢占市场先机，结果推向市场后，反应异常火爆，排队的客户两次挤碎了售楼处的玻璃门，交款形成人潮。
促使这么多人忽略飞机影响选择万科城市花园是什么原因呢？一般人都会不假思索地回答：公司品牌和良好的物业管理。1992年底第一批交付使用，现在已经过去16年了，小区还很好，继续还在旁边扩建，500亩现在快扩到800亩，飞机航线还是很频繁，但已经被接受。
高端路线也让万科发展迅速，在许多发展商艰难度日的宏观调控期间，万科地产的规模以平均70%的年均速度递增，到1998年，万科突然发现自己排在了沪深两市上市房地产企业的第一名。
朱总理请我当房地产顾问
“我聘请你为我的房地产顾问。不过，是没有工资的顾问哦。”我当场脸涨得通红，一点没有思想准备，说话有点结巴：“您不……给我发……工资，我也感到非常荣幸！”
中国的房地产业在经历邓小平南巡后的狂热，国家宏观调控泡沫破裂后，真正迎来发展高潮是1998年。
1997年11月的一个下午3点，我和深圳五家企业老总到深圳麒麟山庄，朱镕基总理要听取企业汇报。在这次汇报中，我详细对总理说了我对房地产的看法：“如何刺激明年的内需消费，经济理论界认为钢铁、汽车都不行，只有住宅，提出了‘把住宅当作刺激内需的支柱产业来发展’。我认为，2-3年内，住宅行业成不了支柱产业，理由有四……”
朱总理沉吟。
我继续发挥：“万科就是奉公守法的发展商。1992年底，房地产正火热，我提出‘超过25%的利润不做’，其意是赚取公平利润。1993年上半年建材价格翻番，万科面临经营困境，6月份的宏观调控，三大建材价格迅速降了下来，万科出现转机。1993-1997年，万科的住宅开发规模以平均70%的速度上升。对于宏观调控，万科100%举手赞成。至今为止，我还没听到第二位企业家说‘赞成宏观调控’。”
朱总理：“绝无仅有！”
这句话使我荡气回肠。
“不知道朱总理怎么看住宅市场？”片刻沉默，总理反问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“消费信贷放开，还不行？”感觉到总理如此认真，我字斟句酌：“两年内不行。”
“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”总理斩钉截铁。
“既然总理说行，就一定能行。”全场笑声。
“哎，你是房地产专家呀。我聘请你为我的房地产顾问。不过，是没有工资的顾问哦。”我当场脸涨得通红，一点没有思想准备，说话有点结巴：“您不……给我发……工资，我也感到非常荣幸！”一旁的王殿甫冲着我使眼神，递悄悄话：“要进中南海了。”“我们就是要高价收买有建设性的不同意见。你们还有谁汇报？……”聘请顾问的事，我以为只是说说，尽管美滋滋了一个星期。
过了两个月，建设部、国务院住房办、国家体改委、土地总局等国务院有关部门来人，约我去北京参加有关内部小范围研讨会。
1998年4月，人行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，标志着“适度从紧的货币政策”终于向住宅产业网开一面。
1998年7月，国务院明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”的深化城镇住房制度改革的目标。沿袭了约40年的住房实物分配制度终止，是我国房改最具突破性意义的一步。
随着一系列政策的实施，房地产行业逐步从1993年的低谷走向了新的发展时期。
我放弃了应得的个人股份
我放弃个人股份的想法太太没有反对，没想到的是，太太还是卷入一场购买万科股票的风波，有一点我一直没有说……
1986年，万科响应深圳大型国营企业进行股份制改造，主要是为摆脱上级干扰，现在再回头来看，这个红头文件对万科非常关键。
当时向市府体改办公室提交股改报告，正望眼欲穿地等着办公厅机要室的红头文件，却被特发公司阻拦。在特发集团总部会议室，听完我的解释，袁陶仁总经理开腔：“你王石一贯天马行空，独往独来，现在感觉到了吧，你跳十万八千里也跳不出如来佛的手心。”后经深圳市委副书记秦文俊亲自出马去特发公司，做袁陶仁的思想疏通工作，万科的股改才得以进行。
公司的名字也由“深圳现代企业有限公司”改为“万科”，这是一个从深圳大学英文专业毕业的员工潘毅勇想到的———既然“Marlboro”以中文翻译为“万宝路”，为什么公司的名字不能叫做“万科”呢？于是，公司正式更名为：深圳万科企业股份有限公司。
那时大家对股票是什么都仍然懵懵懂懂，李灏书记号召市委机关大院的干部认购，自己带头将多年的储蓄款取出认购了股票，我个人存款一共25000块钱，取出2万块钱买了万科股票。我们也从施工企业讲到旅游行业四处兜售，就差没有到海上渔船向渔民兜售了。
4100万股的股份中，万科职工股应得的股票约500万出头。按照市府办公厅下发的股改文件，这部分股票只能有10%允许量化到个人名下，其余的由集体持有。我明确了想法，放弃其中我应得的个人股份。
我放弃个人股份的想法也征求了家人的意见。太太没有反对，她本来就没有指望王石发大财，半开玩笑地问我：“什么时候能住上别墅？”我回答：“别墅会有的，别墅太早住进去会不得安宁。”
这也基于我的自信心，如果有能力那么急着拿钱干嘛，把蛋糕做大了，分一点就很了不得，现在就是这样。2006年实现期权给管理团队，现在收入也上来了。如果那时拿股份，现在增值800倍，也有人问我后悔不？我后悔什么啊？即使当时要了，现在也要捐出去，而且捐之前还要给女儿请保镖。要那么多钱干嘛？我喜欢登山，能满足我登山的费用就行了。
没想到的是，太太还是卷入一场风波，有一点我一直没有说，太太在那之前在美国出了车祸，几近瘫痪，一直住院治疗，实际上根本没有能力去炒股。她以前有个帐号，一直在做委托理财，有七八十万一直放在证券经理那里，后来新换了一个操作员，可能是业务不熟悉才购进成万科的股票，应该也不能说是违规，既然公众反应那么大，如果不卖掉，始终是个事，我做了检讨之后就卖掉了。
我放弃了，管理层也放弃。而且，管理层提议：将职工股成立一个基金，只要在万科的职员，新老都有享用权；由职工代表会产生出管理委员会的成员。资金用途：职员的福利，重点照顾1988年以前进入万科的职员的福利；另外的用于回馈社会，做公益活动。
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