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恒大融资转向私募 战略投资者只赚不赔？
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年04月22日 02:01 http://www.china-cbn.com
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吴晓波
昨日外电消息称，地产商恒大集团上月推迟香港IPO计划后，已决定向战略投资者进行股权融资。德意志银行、美林公司及新加坡淡马锡控股正与恒大洽谈，恒大计划再度向三战略投资者出售股份，售价将比2006年恒大引入这三家基础投资者时的要低。
《第一财经日报》昨天就此向恒大集团主管营销的集团总经理求证时，对方表示，目前恒大融资计划由专业投资公司负责，具体计划不清楚，但恒大目前还在做上市筹备。此外，她表示对于近期外界对公司资金链的种种传闻不予置评。同时她表示，今年一季度恒大广州地区销售获良好进展，上周末成都的新盘开售“一天就卖了几个亿”。
而上述提到的融资对象（投行）则大多不愿对此作出回应。其中，德意志银行负责内地投资信息发布的公关部负责人表示，不对任何未经证实的消息做评论。淡马锡控股则指投资业务由总部市场部负责，对上述传闻不予置评。
本期望今年3月登陆香港联交所、曾被外界誉为内地首富接班人的恒大集团主席许家印，据知情人士透露，他从今年3月20日宣布延迟香港上市后，就一直在欧美等地进行考察及进行新的融资努力。而在内地，恒大一年内土地储备增长近8倍及高额负债率也成为业界焦点。
4月初有传闻指恒大拟通过恒大IPO保荐人的瑞信、高盛及美林负责新的配股融资计划，为其进行私募股权融资，集资额最多将达5亿美元。而昨日外电消息涉及的三家投行，早在2006年就入股恒大，凭借它们的资金支持，恒大在一年间将土地储备从600多万平方米增加至4580多万平方米。
根据恒大方面的资料，2006年11月德意志银行、美林及淡马锡出价4亿美元认购恒大8亿股可换股优先股。此外，有消息称，2007年8月通过瑞信担保，恒大筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款。2007年9月，恒大通过抵押恒大御景半岛项目，再次向美林贷得1.3亿美元，用于购买土地。不过恒大方面对此未做回应。
根据恒大的招股说明书，恒大给予上述三家基础投资者的利益相当优惠：如果在2008年6月6日前上市，投资回报率不少于40%；如果在2008年12月6日前上市，回报率不少于50%；如果在2009年6月6日前上市，回报率不少于60%；如果在2009年12月6日前上市，则回报率不少于70%。而恒大如若无法完成上市，恒大将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。
而在恒大3月发布招股说明书时，如美林等保荐人对恒大的市值估计在1000亿~1300亿港元之间，折合其30％的股权比例，投行至少可以在一年多的时间内获得近10倍的收益。
可见，恒大如期上市，机构投资者可以通过快进快出获得超额收益。即使恒大延迟上市，投行依然可以通过这个平台，获得投资内地地产的稳定收益，而且恒大越迟上市，投行获得的收益就越高，这对于因次贷问题而录得连续3个季度亏损的美林等投行来说，新兴市场的高额回报成为他们愿意继续注资的原因。
业内人士透露，通过大力促销，恒大一个月内回笼现金近10亿元，已经暂时缓了一口气，可应付短期的开发及银行贷款压力，“但它的土地储备太多，目前未交的庞大地价可能是恒大除贷款和开发压力外，面临的最棘手问题”。业内人士称。
记者从恒大的招股说明书上发现，恒大在上市前夕即今年1月，在广州拍下总价41亿元的“地王”项目，截至其上市招股说明书发布前，也就缴纳了130万元左右的前期款。而恒大有近4000万平方米的项目是在2007年一年内签下的，会否面临如广州“地王”一样的状况（不能如期缴纳地款）仍是未知数。
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