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新江湾城"热"地"冷"卖 美国铁狮门上海低价拿地
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年01月24日 03:47 http://www.china-cbn.com
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新江湾城F地块楼面价仅7500元/平方米，大大低于此前同一区域的20000元/平方米
翟宇
之前被业界认为可能成为“地王”的新江湾城F地块（下称“F地块”）最终爆冷，仅以招标书中的挂牌底价67.5亿元人民币被此前传为F地块“疑似定向出让对象”的美国铁狮门房地产公司（下称“铁狮门”）取得，楼面价仅约7500元/平方米。
这一价格仅相当于两个月前上海仁恒房地产有限公司（下称“上海仁恒”）获得D3地块时20000元/平方米楼面价的37.5%。昨天铁狮门前往土地竞拍现场的工作人员在地块挂牌结束后匆匆离去，未对公司此次拿地作任何置评。
F地块位于新江湾城核心地带，东至闸殷路、北至殷高路，占地面积约26.7万平方米，规划用途为商办综合用地，容积率3.37，总建筑面积约90万平方米。在整个新江湾城的规划区域内，F地块地理位置优越，位于在建中的地铁10号线上盖，而且毗邻正趋于成熟的五角场副中心，同时也是新江湾城区域内少有的几幅商办综合用地之一。
这是铁狮门公司首次在中国内地获得房地产开发项目，也是新江湾城规划区域中引进的第二家美国开发商。此前，新江湾城C5地块以股权转让的方式引进美国汉斯集团。据了解，对F地块也有所觊觎的李嘉诚旗下“长和系”在资格审查阶段被淘汰出局，因此该地块最终仅铁狮门一家公司参与F地块的竞买。
实际上，F地块对竞买人资格设置了明确且细致的资质条件，除了竞买人开发建设的甲级商办综合项目（非住宅）不少于200万平方米，还要求有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设及管理的业绩，以及有超高层建筑建设业绩。
此外，竞买人还必须拥有和管理不小于500万平方米的商办综合项目，并与世界500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系。有开发符合世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米的业绩，并且获得过世界级专业绿色建筑机构颁发的认证。
仅上述条件，已将国内几乎所有开发商都排除在外，仅余少数几家境外开发商可能满足条件。实际上，在国内趋紧的“限外”政策下，铁狮门能够在土地出让公告后短短不足一个月时间内一次性付清7亿元人民币的保证金，显然准备充足。
根据招标文件，F地块在签订《国有土地使用权出让合同》之日起2年内动工，动工建设后三年内，竞得人必须完成F地块内总建设量的50%。
公开资料显示，铁狮门成立于1978年，在全球18个城市开发或管理着包括洛克菲勒中心在内的41宗商业与居住房地产项目。此前，铁狮门还曾参与上海襄阳路地块及普陀长风地块的竞投。2005年下半年，铁狮门与美国投资公司GSCPartners组建合资公司，计划斥资5亿美元在上海和北京开发高端商业和住宅项目。有消息显示，此次竞买F地块的，正是这一基金。
对于F地块以如此低的楼面价成交，已在新江湾城获得地块的某公司管理人员对记者表示：“这个价格非常便宜。”而且由于F地块是建商办综合物业，其投资回报率较住宅更高。他更表示，该地块建成后的价格再翻两番都有可能。
但是，对于分别以12500元/平方米、20000元/平方米的楼面价获得D1和D3地块的绿城中国（3900.HK）和上海仁恒而言，这不是一个值得高兴的结果。
一年多以前，华润置地（1109.HK）获得新江湾城C2地块时的楼板价已接近7000元/平方米。随后，新江湾城的土地价格在两年多时间内，比合生创展（0754.HK）2005年初取得C1地块时的5617元/平方米的楼面价上涨3倍有余。此次F地块以如此低的楼价成交会否影响未来新江湾城其余地块的出让价格，仍不得而知。
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