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2008地产公司将陷资金旋涡？
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文章来源：第一财经日报 日期：2008年01月04日 07:16 http://www.china-cbn.com
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编者按
2008，留给房地产业的机会还有多少？自2003年以来，这个颇受眷顾的行业也许将面临一些考验。随着资金状况的趋紧，有多少地产公司可能因此而出现运营不善？随着保障性住房的大举入市，此前供不应求的楼市格局是否会发生逆转？随着买房成本的连续拉高，还有多少需求可以不断坚守？一切都是疑问，但一切的答案都将决定2008年楼市的走向。
中国银行上海分行的一位信贷经理表示，今年肯定有很多中小企业因为拿不到贷款而“死掉”。“在信贷从严的情况下，肯定先保证大型、优质的企业贷款，而中小企业必然是限贷的首要目标。”
信贷收紧、融资渠道减少
2008地产公司将陷资金旋涡？
翟宇
在把元旦假期全耗在与各大银行的信贷经理吃饭、喝茶之后，刘阳（化名）在2008年上班第一天还是“两手空空”地站在老板面前。一个多月前关于2008年信贷从紧的调控基调确定之后，刘阳就在老板的“督促”下开始周旋贷款的事情，“没想到以往关系都不错的信贷经理这次一点面子都不给！”
刘阳是上海某中型房地产公司的副总，负责公司的资金周转，由于担心今年公司难以获得贷款，老板早在2007年12月份已经开始向他“施压”，务必尽快“搞定”2008年的银行贷款。借着元旦假期，他把以往关系不错的银行信贷经理都约了出来，“三天过去了，一笔贷款都没谈成。”刘阳皱紧了自己的眉头。
中国银行上海分行的一位信贷经理用非常肯定的口吻对《第一财经日报》表示，今年肯定有很多中小企业因为拿不到贷款而“死掉”。据他透露，他们现在已经开始着手向那些尚有贷款未偿还的中小型企业催收账款。“在信贷从严的情况下，肯定先保证大型、优质的企业贷款，而中小企业必然是限贷的首要目标。”
资金来源受阻
但记者亦获悉，去年初就已获得银行授信额度的某房地产企业，年底时仍通过新盘降价以周转资金，“去年底在宏观环境全面趋紧的情况下，银行早就已经基本停止发放贷款，即使是已经获得授信额度的公司，也不能够提现了。”
就连去年在香港上市时一度受到投资者追捧的碧桂园（2007.HK）临近年底时也被银行“逼债”。其2007年11月初宣告失败的117亿元人民币发债计划中，资金投向除一部分用于开发新项目外，还须偿还中国银行（香港）有限公司15亿港元的短期借款。
与此同时，在元旦到来的前几天，关于央行已确定2008年新增贷款规模的说法甚嚣尘上。香港方面的说法是，四大国有商业银行中，工商银行、建设银行和农业银行的信贷额指标维持在2007年水平，但中国银行的指标减少200亿元。此外，今年监管部门将转变以往年度控制的做法，可能对各银行的信贷投放速度实行季度控制。
刘阳对记者表示，以公司现有的项目和销售回笼资金，只要2008年楼市不出现明显下滑，维持公司的正常运转应该问题不大，“这就意味着公司今年可能没有任何增长。”据了解，刘阳的公司原计划今年扩充开发版图，到安徽、湖南等省份拿地。但是，在银行贷款没有办法落实的情况下，这一计划很可能最终落空。
第一太平戴维斯中国市场研究部高级经理简可认为，随着国家采取趋紧的货币政策，开发商越来越难以获得来自银行的支持，因此，他们将不得不寻找新的、成本更高的融资方式。
去年9月，富力地产（2777.HK）与合景泰富（1813.HK）曾联合以46亿元的高价从新鸿基地产（0016.HK）手中抢得广州猎德大型商业项目。3个月后的12月中，他们却又邀请昔日的竞争对手共同参与开发。新鸿基副主席兼董事总经理郭炳江当时表示，为分散地产开发风险，倾向以合作方式进军内地房地产市场。
与此同时，被认为融资渠道最多的上市地产企业也正面临着资金来源减少的困境。去年初一度放开的地产企业A股IPO曾经让不少谋求上市的地产企业兴奋不已。时隔不到半年，监管部门对地产企业A股IPO的申请已悄然“暂停”。
就连上海复地（2337.HK）和富力地产筹备了大半年的“回A计划”到现在仍杳无音讯。尤其是富力地产，香港业界关于其回归A股可能审批通过的说法已经传过数次，最近的一次是半个多月前，当时香港金融业界盛传富力地产回归A股的计划有望于月内获批。但时至今日，富力地产的“回A计划”仍没有进一步的消息。
此时的市场情况较上海复地及富力地产公布“回A计划”时也已出现较大变化。彼时，A股市场正呈现出一派欣欣向荣的景象，几乎所有的股票都出现了大幅的上涨。在这种情况下，回归A股对他们来说是一个不错的融资选择。
但是，在经历去年一轮又一轮的上涨之后，2008年的A股还能重复2007年的“盛况”吗？
增长放缓几成定局
就连已经在A股上市的地产公司，融资渠道似乎也显得没有想象的那么畅通无阻。金地集团（600383.SH）的增发方案以及公司债方案已经公告几个月了，申请也早已交由证监会等待过会，但到目前为止，仍没有任何进展。
据金地集团总裁张华纲的说法，管理层对金地集团的增发方案既没有说停止办理，也没有说什么时候能够办理。据记者的不完全统计，到目前为止，已经提出定向增发预案的地产上市公司已超过18家，但没有一家公司的增发方案通过审批，他们能做的只是等待。
与此形成鲜明对比的是，截至2007年8月份，地产上市公司的再融资额已经突破1000亿元。包括金地集团在内的多家地产上市公司都是在几个月内连续两次通过资本市场进行融资。正是在这样的巨额融资支持下，地产上市公司在过去一年里持续在全国各地上演“地王争霸战”。
2005年顺驰在全国各地以高价拿地的现实，一年之后，也在地产上市公司身上陆续上演。有趣的是，一年之前，这些地产上市公司都在纷纷指责顺驰拿地模式搅乱了行业的“秩序”；一年之后，也是这些公司，却开始学习一年之前被自己所指责的“顺驰模式”。
对此，万科（000002.SZ）董事长王石也不得不公开表示反思，称万科在2008年之后绝不再拿“地王”。在经历过去一年的“疯狂拿地”之后，已有熟悉土地市场的人士对记者表示，2008年的土地市场将难以再现2007年的“盛况”。
“2007年拿了这么多的地，这些公司都需要时间来消化一下，所以拿地速度肯定会放慢。”2007年上海市最后一次土地出让的结果也证明了上述观点，几乎所有地块的成交价都低于业界此前的预期。
显然，在信贷收紧的前提下，融资来源的减少必然使地产公司发展速度减缓。深圳某投资公司的负责人已经预测，万科2007年业绩保持100%的增长，2008年50%的增长没有问题。如果这一预测应验，将意味着万科今年的增长速度将显著放缓。
刘阳则表示，一旦目前这样的紧缩状况持续，今年的投资增幅肯定下降，对开发商业绩的影响估计到2009、2010年将有所体现。而他所在的公司，目前已初步决定放弃原来的扩张计划。他担心，如果银行持续紧缩，公司在股权融资方面没有突破的话，投资量必会持续下降，土地储备减少，两三年后公司就会出现困境。
而一直被认为再融资相对方便的香港市场最近对内地地产股亦暂时失去“兴趣”。继碧桂园搁置发债计划之后，紧随其后的雅居乐（3383.HK）也在国际路演之后悄无声息地暂停了发债计划。
但是，仍有不少内地地产企业还在香港等待上市。据香港投行人士透露，恒大地产、宏宇集团及重庆龙湖都已经在香港联交所排队等待今年一季度上市。
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